Гарантия застройщика
Даже если вы подписали акт приемки, это не означает, что вы отказываетесь от всех претензий в дальнейшем! Если спустя время обнаружатся существенные недочеты, вы можете требовать от застройщика их устранения. Согласно 214-ФЗ гарантия застройщика на переданную вам по договору квартиру составляет не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – не менее 3 лет. Конкретный срок должен быть указан в ДДУ.
Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В течение гарантийного срока вы вправе пожаловаться на обнаруженные недостатки. Например, если в доме через год или два выйдет из строя лифт, возникнут проблемы с отоплением, вентиляцией или подачей воды – застройщик должен будет восстановить нормальную работу всех систем. Так же обстоит ситуация с дефектами в несущих конструкциях, стеклопакетах и дверях, установленных застройщиком.
Но!
Нужно различать недочеты, появившиеся из-за некачественно выполненных застройщиком работ, и дефекты, вызванные естественным износом. За последнее, как и за поломку оборудования из-за неправильной эксплуатации, ответственность может нести управляющая организация, если недочеты в общедомовом имуществе. Если что-то сломалось в квартире по вине жильцов, возложить ответственность на застройщика тоже не получится.
Как видите, чтобы застройщик отремонтировал что-то по гарантии, нужно доказать, что недостатки вызваны некачественными строительными работами. Иногда это бывает проблемой, которую можно решить только в судебном порядке.
Подготовительный этап
Прежде чем отправляться на осмотр нового помещения, можно осуществить подготовительные действия:
Собрать информацию о застройщике – как давно работает на рынке, конкретно в вашем регионе, участвовал ли в серьезных судебных процессах, связанных с претензиями по качеству строительных работ. Эти сведения иногда можно найти в открытых интернет-источниках. Однако есть и более важный показатель: если с застройщиком сотрудничает крупный банк (например, Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и др.), это уже говорит о надежности компании, поскольку такие банки имеют большой штат профессиональных юристов, способных наверняка проверить деловую репутацию фирмы.
Еще раз внимательно ознакомиться с текстом договора ДДУ (долевого участия), если таковой был заключен. Там, как правило, четко прописывается, что именно получает будущий собственник, вплоть до деталей (как показано на примере ниже).
Необходимо составить четкий план осмотра, который желательно записать на бумаге, чтобы не забыть ни одной существенной детали
Подробная инструкция приводится далее в статье.
Важно понимать, что осматривают не только квартиру. Состояние подъезда, благоустройство двора, наличие объектов инфраструктуры, их удаленность – это тоже очень важные показатели
Важно также не забыть оценить транспортную доступность района. Хотя здесь следует иметь в виду, что в ответственность застройщика входит только сама квартира и подъезд.
И самое главное. Одного осмотра квартиры в новостройке для полноценной ее приемки недостаточно. С собой необходимо взять несколько подручных предметов и инструментов, которые помогут провести простейшие, но надежные тесты на качество строительных работ:
- фонарик с яркой лампой;
- строительный уровень;
- строительная рулетка;
- карандаш, бумага;
- зажигалка или спичка;
- обычная лампа накаливания;
- мощный электроприбор (например, дрель);
- вольтметр – при наличии.
Как правильно принять квартиру у застройщика
Передача в собственность квартиры от застройщика
Передача в собственность квартиры в новостройке в обязательном порядке требует проведения осмотра его будущим владельцем и документального оформления приемки.
Сама по себе процедура содержит несколько этапов, которые дают возможность инвестору ознакомиться с предметом договора о долевом строительстве. А компании застройщику ознакомить клиента с результатами своей работы.
Наиболее правильно построить эту работу поможет план проведения приемки новостройки, в котором инвестору следует учесть такие шаги:
- Изучение договора на строительство со всеми обязательствами застройщика и технической документацией на помещение;
- Согласование сроков проведения фактического осмотра помещения;
- Согласование с застройщиком возможности присутствия эксперта в процессе осмотра;
- Возможность заказа независимой экспертизы помещения, условия оплаты работ эксперта и порядка рассмотрения претензий сторонами;
- Изучение законодательства регулирующего вопросы строительства, разрешения споров, выдвижения претензий и устранения выявленных недостатков, как при приемке, так и в процессе эксплуатации помещения.
- Проведение практического осмотра помещения;
- Согласование спорных вопросов с застройщиком;
- Оформление акта приемки помещения.
В большинстве случаев все основные вопросы оборудования помещения и технические условия и характеристики постройки указываются в договоре на строительство и техпаспорте. Кроме этого, в технической документации указывается и другие параметры, которые могут существенно влиять на качество постройки.
На что нужно обращать внимание при осмотре квартиры?
Само понятие осмотра помещения квартиры имеет несколько отличный от общепринятого смысла простого визуального осмотра помещения.
В контексте того, как принимать новостройку у компании застройщика без отделки контрольный осмотр больше напоминает работу эксперта, чем простую экскурсию в новостройку. Наиболее правильным решением при проведении осмотра будет привлечение независимого эксперта для изучения квартиры.
При осмотре квартиры в любом варианте обращается внимание:
- На соответствие параметров постройки проектным требованиям;
- Качество основных элементов постройки – стен, потолка, полов, толщина несущих стен и перегородок;
- Качество материалов и работ по установке дверей, окон, элементов балкона;
- Работоспособность инженерных коммуникаций – канализации, водопровода, системы теплоснабжения, газового оборудования и электропроводки;
- Соответствие условиям безопасности вентиляционной системы, сечения электрических проводов, мест установки газового оборудования, наличие защитного заземления, установка систем безопасности – предохранителей, извещателей, газосигнализаторов.
Приемка и осмотр квартиры независимо от обстоятельств будут заканчиваться написанием акта приемки жилого помещения, поэтому чтобы все требования и претензии были обоснованными, нужно проводить осмотр в присутствии представителя застройщика с фиксацией всех выявленных недостатков. Для этого нужно иметь минимально необходимый набор инструментов и приборов для работы:
- Линейка, рулетка, угольник и отвес;
- Строительный уровень длиной 0,5 и 1 метр;
- Карандаш, ручка тетрадь или блокнот;
- Молоток, пассатижи, кусачки, отвертка;
- Маркер и цветные мелки;
- Стремянку или табурет для работ на высоте;
- В качестве приборов для документирования цифровой фотоаппарат и по возможности диктофон;
- Такой набор позволит качественно и наиболее емко отследить все элементы постройки, при этом зафиксировать максимальное количество недостатков, требующих устранения застройщиком.
На что обратить внимание при осмотре квартиры
Обращаем внимание, что процесс приема квартиры у застройщика должен проходить фактически в правовом поле приемки любого товара и услуги. Это значит, что вы несете ответственность за верные действия не меньше, чем застройщик
Если девелопер предлагает вам подписать акт приема-передачи долевого имущества сразу в офисе, без поездки на объект, то согласие с этим будет достаточно сложно оспорить. Поэтому читаем о том, на что стоит обратить внимание и как грамотно принять квартиру от застройщика.
Вам передается не только ваша же квартира, но и общедомовое имущество, за содержание которого придется платить управляющей компании. В этот перечень входят:
Крыша и помещения, имеющие чердачное назначение
Ситуация осложняется тем, кто на саму крышу вас не пустят, поэтому проверить состояние кровли будет затруднительно
Уточните, прошел ли процесс приемки у управляющей компании, тогда ответственность будет лежать на ней.
Подвалы и технические помещения
Обращаем внимание на все, в том числе на воздух – если он очень влажный, то стоит внимательнее изучить полы, возможно, подвал подмывается.
Общедомовые перегородки
Подойдет визуальный осмотр – как выполнены перегородки в подъезде, нет ли трещин. Обращайте внимание на любые огрехи, в дальнейшем будет сложно доказать ответственность застройщика.
Если дом многоэтажный, то необходимо проверить состояние лифта
Часто застройщик получает разрешение на сдачу, а затем отключает лифт
Чтобы, как обычно говорят, жители не повредили его, превышая нормы грузоподъемности во время подъема материалов под ремонт. Настаивайте на том, чтобы лифт включили хотя бы на момент проверки.
Фасады
Если на новом фасаде видны трещины, это может быть общее нарушение конструкции. Повод вызвать эксперта для проверки состояния дома.
Актуальные статьи по теме
16.05.2022
Анна Ратникова
Приемка квартиры в ЖК «Бунинские луга»
16.05.2022
Наталия Рагулина
Приемка квартиры в ЖК «Рафинад»
16.05.2022
Маргарита Чикунова
Приемка квартиры в ЖК «Новое Медведково»
16.05.2022
Наталия Рагулина
Приемка квартиры в ЖК «Скандинавия»
16.05.2022
Анна Ратникова
Приемка квартиры в ЖК «Саларьево парк»
16.05.2022
Наталия Рагулина
Приемка квартиры в ЖК «Большое Путилково»
16.05.2022
Наталия Рагулина
Приемка квартиры в ЖК «Спутник»
16.05.2022
Маргарита Чикунова
Приемка квартиры в ЖК «Люберцы парк»
16.05.2022
Наталия Рагулина
Приемка квартиры в ЖК «Мякинино парк»
Чтo тaкoe пpиeмкa жилья
Oбщий пopядoк и пpaвилa пpиeмки
Инициaтopoм пpoцeдypы выcтyпaeт зacтpoйщик, кoтopый извeщaeт пoкyпaтeлeй и yчacтникoв дoлeвoгo cтpoитeльcтвa o ввoдe oбъeктa в экcплyaтaцию и пpиглaшaeт пpoйти пpoцeдypy пpиeмки. Бyдyщиe жильцы пoлyчaют oпoвeщeниe, в кoтopoм yкaзaнo c кaкoгo чиcлa бyдyт выдaвaтьcя ключи и пpoвoдитcя зaпиcь нa пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи квapтиp. Для cвязи мeнeджepы cтpoитeльнoй кoмпaнии иcпoльзyют кoнтaктныe дaнныe пoкyпaтeлeй: пepeзвaнивaют пo тeлeфoнy, oтпpaвляют элeктpoннoe пиcьмo нa пoчтy или зaкaзнoe пo aдpecy пpoживaния.
Baжнo! Ecли дoльшe 2 мecяцeв нe oтвeчaть нa пpиглaшeния cтpoитeльнoй кoмпaнии и yклoнятьcя oт пpиeмки квapтиpы, зacтpoйщик пepeдacт нeдвижимocть в oднocтopoннeм пopядкe. Taкoe пpaвo зaкpeплeнo в cтaтьe 8 Ф3 №114.
B нaзнaчeнный дeнь дoльщик или пoкyпaтeль пpиeзжaeт нa oбъeкт c пacпopтoм, дoгoвopoм дoлeвoгo yчacтия или пoкyпки нeдвижимocти. B coпpoвoждeнии пpeдcтaвитeля cтpoитeльнoй кoмпaнии пpoвoдитcя ocмoтp и пpoвepкa xapaктepиcтик квapтиpы. Ecли к зacтpoйщикy нeт пpeтeнзий, cтopoны пoдпиcывaют aкт пpиeмa-пepeдaчи. Дoкyмeнт вмecтe c ДДУ cдaют в Pocpeecтp нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Ecли в xoдe ocмoтpa квapтиpы выявлeны нapyшeния, cocтaвляeтcя дeфeктный aкт, в кoтopoм пpoпиcaны пpeтeнзии к cтpoитeльнoй кoмпaнии.
Baжнo! Ecли пpиeмкy пpoвoдит нe caм пoкyпaтeль, a eгo пpeдcтaвитeль, oн дoлжeн пpeдъявить дoвepeннocть, зaвepeннyю y нoтapиyca.
Вопрос № 3: Какой будет инфраструктура объекта?
Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы
Их наличие способно существенно облегчить жизнь.
Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:
- наличие;
- количество мест;
- покрытие (земляное или асфальтированное).
Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах
Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.
Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания
Особенности приема квартиры по ДДУ c отделкой и без
При разных видах отделки существует своя специфика приема жилья.
В договоре прописывается один из трех видов:
- Без отделочных работ – черновая.
- С предварительной отделкой – без заключительного ремонта.
- Помещение, принимаемое под ключ – отделочные работы выполнены в полном объёме.
Мерная рулетка понадобится как для подсчета площади комнат, так и прихожей, балконов, ванной, туалета, когда хозяин будет принимать квартиру в новостройке, обследуя жилой объект без отделки.
Также нужно убедиться, что квартира отвечает планировке. Все результаты проверки необходимо сверить с договором. При обнаружении несоответствий дольщик может составить жалобу и потребовать частичный возврат денежных средств через суд.
На что обратить внимание:
- эксплуатационная пригодность окон и дверей;
- исправность замков;
- целостность застеклений;
- стены должны строго соответствовать углу в 90о;
- ровность стяжки;
- отсутствие признаков грибка и плесени на потолках (особенно в углах);
- работоспособность системы вентиляции (проверяется обыкновенной зажигалкой);
- отсутствие изъян в системе электроснабжения (розетки, патроны).
При обнаружении существенных проблем, дольщик вправе отказаться от приёма жилплощади до полного восстановления недоработок. В том числе застройщик должен оплатить и неустойку.
Теперь рассмотрим вариант, как принимать квартиру в новостройке с предварительной отделкой. Для этого вида сдачи понадобится куда больше времени, потому что останется выполнить заключительные отделочные работы для завершения ремонта. И если был допущен существенный брак, этот этап выполнить будет сложно, ведь легче делать изначально правильно, чем потом переделывать за кем то.
Существует ряд тонкостей, которые дольщик просто не увидит из-за недостаточной компетентности в строительстве. Поэтому лучше задействовать эксперта.
Рекомендуется обратить внимание при приемке на такие характеристики:
- напольная стяжка должна быть без грубых нарушений (водонепроницаемость в санузле и шумоизоляция в комнатах, отсутствие впадин, щелей);
- стены идеально зашпаклеваны до гладкости и ровные (без каких-либо холмиков, трещин, рубцов);
- потолок загрунтован и приготовлен для покраски (так же, как и стены, проверить на недостатки);
- теплоснабжение приведено в норму и готово к эксплуатации (необходимо проверить трубы и батареи на наличие повреждений);
- стояки ровные, зафиксированы специальными креплениями к стенам, имеются фильтра и счетчики;
- канализационная система в исправности, проверить на утечку (сантехника на стыках плотно закреплена);
- вентиляция работает (отсутствие строительных засоров в шахтах), проверяется лёгким предметом, который должно магнитить к решётке;
- электрощит должен соответствовать всем техническим требованиям СНИП;
- проконтролировать исправность электроснабжения (подсоединить в розетку какой-нибудь прибор, вкрутить лампочку в патрон);
- проверить исправность дверного звонка, домофона;
- убедиться, что все виды коммуникации в порядке;
- если предусмотрен интернет и ТВ, то нужно удостовериться в наличии соответствующих кабелей, их исправности;
- двери и оконные створки должны без труда открываться, а также не ходить самопроизвольно;
- косяки и откосы ровные, без искривлений;
- наличие подоконников;
- входные и комнатные двери без повреждений.
При приемке квартиры под ключ, новому хозяину останется только её меблировать и заехать со всеми вещами. В этой ситуации нужно особо тщательно ревизовать жилплощадь.
Обследуются напольные и настенные покрытия, покраска потолков, электро- и водоснабжение, свет, газ, телефон, противопожарную систему и мн. др., что находится в квартире, до мельчайших деталей.
Ко всему прочему необходимо пройти всё по спискам, указанным выше, при принятии без отделочных работ и в отсутствие заключительного ремонта.
С виду может показаться всё идеально, так как ново и свежо, но лучше пригласить специалиста по ремонтным квартирным работам, чтобы не пришлось впоследствии что-то переделывать за свой счёт.
Чек лист приемки квартиры в новостройке
Акт приема квартиры в новостройке можно подписывать только после тщательной проверки жилья. Данный чек-лист послужит удобным планом такой проверки, в нем собраны ключевые моменты.
Собираясь осматривать квартиру, захватите с собой:
- данный чек-лист;
- блокнот для занесения найденных недочетов;
- карманный фонарь, чтобы осматривать темные помещений;
- зажигалку, чтобы удостовериться в наличии вентиляционной тяги;
- любой электроприбор для проверки исправности розеток.
Как провести поверхностный осмотр:
- Изучить состояние стыков и монтажных швов. Хорошо ли они заделаны? Присутствуют ли протечки (даже минимальные подтеки)?
- Насколько качественно уложена стяжка, имеют ли место внутренние пустоты? Крошиться ли ее материал?
- Измерьте высоту потолка в разных точках помещения. Он должен соответствовать заявленной величине по всей плоскости.
- Проверьте визуально и с помощью уровня плоскости всех стен.
Проверка отопительной и вентиляционных систем, а также сантехники:
- осмотрите стояки, влажность может свидетельствовать о наличии подтеков;
- удостоверьтесь, что под сантехникой и батареями нет луж;
- удобно ли пользоваться кранами на кухне и в ванной комнате;
- проверьте работу сливного бачка;
- регуляторы и комплектные краны батарей функционируют исправно, не подтекают;
- пламя зажигалки, поднесенное к вентиляционным входам, должно втягиваться внутрь.
Электричество:
- срабатывает ли автомат;
- проверьте надежность крепления и работоспособность розеток и выключателей;
- с помощью любого электроприбора удостоверьтесь в исправности проводки во всех комнатах, поочередно подключив его к разным розеткам;
- протестируйте работу дверного звонка.
Оконные и дверные проемы:
- проверить работоспособность замочного механизма двери;
- все двери, включая межкомнатные, должны легко открываться;
- на подоконниках не должно быть различимых трещин и подтеков;
- проверьте надежность крепления подоконников.
Обнаруженные дефекты последовательно заносятся в выданный застройщиком смотровой лист в двух экземплярах. В акте приема-передачи аналогично фиксируются недочеты с указанием времени, в течение которого застройщик должен их устранить.
Как быть, если качество квартиры оставляет желать лучшего?
Ведь для него Вы всего лишь один из тысячи тех людей, которым он ежедневно сдаёт квартиры. А у Вас такая ситуация в жизни может возникнуть впервые.
Итак, как уже ранее отмечалось, все дефекты и недочеты нужно очень подробно описать в дефектном акте и получить в нем подпись застройщика.
Далее можно выбрать один из трёх вариантов развития дальнейшего взаимодействия:
- Требование устранения недостатков. Покупатель не подписывает акт, застройщик обязуется в срок в 45 дней исправить свои недочеты.
- Получение компенсации от застройщика. Покупатель может подписать акт и получить от застройщика подтверждение факта выплаты денежной компенсации в будущем за несоблюдение договоренности. То есть брак покупатель будет устранять самостоятельно, собирая чеки на понесённые расходы. После этого застройщик выплатит ему указанную в чеках сумму.
- Расторжение договора. Когда стороны не могут договориться, покупатель может расторгнуть договор. Застройщик должен будет вернуть деньги покупателю.
Иногда дело доходит до суда. Для того, чтобы отстоять свою позицию в суде, покупателю необходимо провести независимую экспертизу недочетов в ремонте.
Далеко не всегда нарушения и брак обнаруживается на стадии приемки квартиры. Часто все недочеты выявляются уже в процессе эксплуатации жилья человеком. Как тогда отстаивать свои права перед застройщиком?
Если и в этом случае застройщик не исполняет свои обязательства, нужно будет обращаться за помощью в управляющую компанию или даже суд. Когда покупатель видит со стороны застройщика явные недобросовестные мотивы поведения, элементы мошенничества, он должен обратиться с жалобой в прокуратуру.
Покупка нового жилья должна быть праздником, а не разочарованием. Вне зависимости от того, эконом-класса жилье Вы приобретаете или квартиру в престижном доме, застройщик обязан исполнить взятые на себя обязательства по строительству дома и сдаче его в эксплуатацию.
К приемке квартиры в новостройке нужно подойти ответственно и внимательно. Не нужно торопиться и идти на компромиссы с заведомо недобросовестным застройщиком, ведь на кону стоит крыша над головой и большие суммы потраченных денег.
Что рискованнее: новостройка с отделкой или без?
Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Разумеется, чем больше работ выполнит застройщик, тем больше вероятность, что где-то что-то будет не так. С другой стороны, на рынке есть немало примеров, когда девелоперы строили жилье с отделкой намного качественнее даже элитных ремонтных бригад. Так что здесь как повезет.
Разумеется, идеала вы можете и не увидеть
Но тут уж важно взвесить все за и против. Возможно лучше закрыть глаза на некоторые мелкие недочеты, если альтернатив просто нет
Взять, к примеру, ситуацию с новым строительством в центре Москвы или Санкт-Петербурга — новостроек в последние годы здесь строится очень мало. И если стоит выбор: новостройка или старый жилой фонд, однозначно менее рискованно покупать новое жилье.
Еще один момент, который нужно учитывать: «Готовы ли вы вкладываться в ремонт?». Это удивительно, но согласно аналитическим исследованиям, все больше россиян берут ипотеку и новостройку + кредит на ремонт. Это, конечно, очень недальновидный и рискованный подход к решению жилищной проблемы, совершенно неразумный с точки зрения семейных финансов. Ведь очевидно, что покупатель теряет и деньги (проценты) и время, как и обременяет себя двойной кредитной кабалой.
Сегодня многие девелоперы обратили внимание на данную проблему, и предлагают на продажу квартиры в новостройках с отделкой «под ключ», т. е
полностью готовому для проживания жилью. Покупателю остается только купить необходимую мебель.
Квартира с готовой отделкой — более выгодное решение, если это:
- Это ипотечная квартира. Поскольку вам будет легче планировать семейный бюджет на будущее, без затрат на ремонт;
- Вы — бизнесмен. Для вас важен каждый час вашего времени. Лучше его потратить на развитие бизнеса, чем на ремонтные работы;
- Вы — инвестор. Поскольку эту недвижимость можно практически сразу сдавать в аренду.
Второй вариант — приобретение квартиры в новостройке с «чистовой отделкой». Они отличаются тем, что в них проведена полностью подготовка к ремонту: сделана разводка электрики, выровнены стены, и пр. Такие квартиры и апартаменты продаются уже, как правило, в более дорогих сегментах: комфорт, элит и бизнес. Это объясняется, возможно тем, что у покупателей такого жилья есть свободные средства на ремонт + они располагают уже другим жильем, и для них не проблема подождать несколько месяцев, пока будет идти ремонт.
Бывают еще жилые комплексы со смешанным типом жилья: когда застройщик совмещает в одном доме несколько вариантов отделки квартир. Это, в основном, делается для маркетинговых целей, чтобы увеличить спрос на реализуемое жилье.
Стоимость отделки зависит напрямую от качества используемых при ремонтных работах материалов и ценовой политики застройщика. И когда отделка сразу входит в цену квартиры, то определить ее стоимость достаточно сложно. Если вы не уверены в обоснованности цены, в этом случае, логично сравнить стоимость метра с теми квартирами, которые продаются в данном ЖК без отделки.
Хотя, как показывает практика, в большинстве случаев, покупка квартиры с готовой отделкой получается более выгодным решением, чем вариант: квартира с чистовой + ремонт своими силами. Выбирая такое решение, можно сэкономить до 7-15%. Все потому, что застройщики работают на объем, и как крупная компания, имеют огромные скидки на строительные материалы и услуги строителей.
Данным предисловием мы рассказали о нескольких типах отделки новостроек. Все потому, что приемка таких квартир тоже будет делаться по-разному. Об этом мы расскажем в конце нашей статьи, а пока расскажем об основных причинах некачественно сдаваемого жилья.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
- строительные работы на объекте,
- проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
- строительство инженерных сетей,
- подготовку градостроительной документации,
- кредит на строительство,
- госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
- налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
- зарплату сотрудникам,
- взносы в компенсационный фонд,
- возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
- рекламу,
- аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Шаг 8.Указать недостатки в дефектной ведомости
Осмотр закончен, и если дефектов нет, клиент подписывает акт приема-передачи квартиры, получает ключи и может заезжать в квартиру. Со стороны застройщика акт может подписать сотрудник с доверенностью.
Если клиентов несколько, каждый ставит свою подпись на всех экземплярах акта
Если же есть дефекты, у клиентов два варианта: не подписывать акт, пока застройщик их не устранит, или подписать акт и заехать в квартиру, тогда застройщик будет устранять дефекты уже после заселения. Какой вариант выбрать, зависит от серьезности дефектов.
Дефекты могут быть существенными и несущественными. Несущественные — это те, исправление которых менеджер может организовать на месте, например, регулировка окна или замена прокладки в кране. Существенные — те, которые требуют строительных работ и не позволяют жить в квартире, например, если нужна замена окна или двери.
| Существенные дефекты | Несущественные |
| Окалины или трещины на окне | Отклеился кусочек обоев под потолком |
| Нет электричества | Не работает одна розетка |
| Нет розетки для плиты | Окно закрывается неплотно |
| Входная дверь не закрывается | Дверь скрипит |
В любом случае нужно указать все недостатки в дефектной ведомости. В Самолете процесс такой: клиент осматривает квартиру, говорит, что не так, менеджер отмечает недостатки в планшете. Затем они едут в офис, где менеджер распечатывает дефектную ведомость.
Кусочек дефектной ведомости для примера. Напротив элементов квартиры стоят галочки: дефектов нет, есть повреждения или работы не выполнены. В конце — подписи сторон
Когда недостатки устранят, клиент еще раз придет на осмотр и подпишет акт. На все работы у застройщика есть 45 календарных дней, но обычно дефекты устраняют быстрее — за 10 – 14 дней. Если застройщик ничего не сделал, можно обращаться в суд, Роспотребнадзор, прокуратуру и Строительный надзор, но это уже тема отдельной статьи.
Исправление недочетов
Срок исправления дефектов не регламентирован на законодательном уровне. В этом случае стоит руководствоваться общими требованиями и обещаниями застройщика. На устранение изъяна в среднем уходит 2-3 недели, однако представитель компании самостоятельно решает все вопросы с клиентами, обговаривая нюансы.
Как заставить застройщика исправить недочеты
Если дефектный акт был составлен, то строительные компании стараются не идти на конфликт с покупателем, добросовестно устраняя недостатки. В редких случаях вместо исправления застройщик может предложить денежную компенсацию.
В случаях, когда застройщик отказывается устранять дефекты, необходимо сослаться на Федеральный закон № 214 и пригрозить судебным разбирательством при невыполнении требований.
