Банковское сопровождение девелоперов – надёжная страховка
Уже вступили в силу меры, ужесточающие требования для застройщиков в сфере долевого строительства. Так, с 1 июля система начнет переходить на новую схему финансирования — банковское сопровождение девелоперов. В ход пойдет такой механизм, как эскроу-счета.
Как отмечает президент Национального объединения застройщиков жилья, член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья Леонид Казинец, эскроу-счета подразумевают меньшие требования при достаточности собственного капитала застройщика. Но при этом это полноценное проектное финансирование, даже более сложное.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:
В такой ситуации нужно либо десятикратно увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, либо в том же размере увеличить срок прохождения кредитного дела — и тогда он может растянуться на 40 месяцев.
При этом об упрощении процедуры, которое могло бы сократить сроки рассмотрения, говорить не приходится. Наоборот, будет вводиться более тщательное сопровождение.
Какой будет спрос на жилье после того, как с рынка уйдет самый дешевый его сегмент — а именно квартиры с котлована — прогнозировать невозможно, уверяет президент НОЗА.
Также пока нет шансов реально оценить, насколько изменятся цены на него после того, как институт долевого строительства перестанет существовать. Не исключено, что в среднем недвижимость не так уж сильно изменится в цене, полагает Леонид Казинец. Однако подчеркивает, что делать хоть сколько-то точные прогнозы просто невозможно в переходный период: невозможно просчитать, как между собой будут соотноситься спрос и предложение.
Еще один фактор — динамика ипотечной ставки. «Ипотека, безусловно, — драйвер покупательской способности населения. Но может ли она в полной мере компенсировать те негативные процессы, которые мы видим с другой стороны… Я не уверен», — рассуждает президент НОЗА.
По его словам, на сегодняшний день ниже опускать цены на квартиры с позиции застройщика уже некуда: «Куда дешеветь? Средняя цена в «новой Москве» — меньше $1 тыс. за кв. м с отделкой». Для девелоперов проблематично снижение цены отделки на 200 рублей за кв. м, это уже предел. Остальные составляющие от застройщиков не зависят — в частности, цены на землю и сети.
Несмотря на то, что долевое строительство в ближайшее время уйдет в прошлое, россияне не перестанут покупать квартиры, полагает президент НОЗА. Рынок арендного жилья развивается, однако в сознании населения жилье в собственности остается приоритетом — на постоянную смену жилья на условиях аренды идет в подавляющем большинстве только молодое поколение.
Мнение экспертов
Мнение экспертов в данной области разделилось, и единогласной поддержки нового законопроекта не нашлось. Эксперты разных областей обеспокоены последствиями принятия нового закона, даже если предусматривают в нем некоторые положительные стороны.
Несмотря на то что изменения в законе благотворно скажутся на проблеме с мошенничеством и продолжительностью возведения домов, обеспечить 100% безопасность участия в долевом строительстве просто нереально, считает генеральный директор АН «Невский простор». Свое мнение он аргументирует тем, что «найти золотую середину между интересами дольщиков и застройщиков очень сложно».
Эксперт из «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена в неизбежности повышения цен на квадратные метры, поскольку застройщики будут вынуждены прибегать к кредитному финансированию. А это «удовольствие не из дешевых» — заявляет она, ведь кредитные учреждения предоставляют займы по достаточно высоким процентам (до 20% годовых). Соответственно эти издержки будут изначально закладываться в стоимость жилья.
Андрей Цвет из ГК «Гранель» прогнозирует рост цен на строящееся жилье на 40-50%. Он объясняет свое заявление тем, что застройщикам придется подключать дом к инженерным сетям коммуникации за счет имеющихся кредитных или собственных средств, тогда как это одна из крупных статей расходов. На данном этапе компания может просто обанкротиться. Из 300 компаний выживут только 30, а количество введенных в эксплуатацию объектов резко уменьшится, и возникнет дефицит жилья в новостройках. Данное положение дел неизбежно приведет к монополизации данного сегмента.
Многие эксперты считают, что на реализацию и внедрение нового закона уйдет не меньше 5 лет, так как в настоящий момент рынок России просто не готов к таким радикальным изменениям. А некоторые специалисты, к примеру, главный маркетолог «Лидер Групп» Виталий Виноградов высказал мнение, что долевое строительство могут и не отменить, так как реализация такого законопроекта приведет к увеличению дефицита жилья, которого и так не хватает на рынке России.
Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам
Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.
Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги. Правда, размер компенсации при этом будет ограничен. Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.
За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.
Создание компенсационного фонда
Для повышения гарантий защиты прав участников долевого строительства, средства которых привлекаются при возведении многоквартирных домов и последующей передачи жилых помещений (квартир) и иных объектов недвижимости (машино-мест, коммерческих помещений) в собственность граждан, принят Федеральный закон N 218-ФЗ от 29.07.2017 года.
Главной особенностью данного правового акта является создание компенсационного фонда.
К основным функциям Фонда относится:
- Формирование денежных средств на номинальном счете фонда.
- Финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов.
- Возмещение убытков гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.
Порядок внесения взносов застройщиками в компенсационный фонд
Компенсационный фонд взаимодействует с органом регистрации прав (Росреестром) для обеспечения контроля за исполнением строительными компаниями (застройщиками) обязанности по уплате взносов.
При обращении за регистрацией договора участия в долевом строительстве Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов).
Перечислить средства, согласно закону, застройщик обязан не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора.
Без перечисления денег договор не регистрируется.
В настоящее время сумма отчислений застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.
Величина взноса может изменяться в соответствии с изменениями законодательства, но не чаще одного раза в год.
Выплаты возмещений гражданам в случае банкротства застройщика
Когда строительная компания признана банкротом, выплата средств возможна, только если застройщиком уплачены взносы в компенсационный фонд по договорам участия в строительстве.
При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
- заявление;
- копию документа, удостоверяющего личность (заверенную у нотариуса);
- выписку из реестра кредиторов, содержащую сведения о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Если обращается представитель, к заявлению представляется нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия.
Выплаты осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином перечисленных документов.
Сумма, предназначенная для выплаты, будет определяться по стоимости жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации на первичном рынке в период, когда был заключен договор.
Важно отметить, что компенсация возвращается за площадь квартиры не более ста двадцати квадратных метров. Созданная организация поможет гражданам возместить вложенные средства
Созданная организация поможет гражданам возместить вложенные средства.
Но нужно понимать, что на выплату компенсаций или продолжение строительства многоквартирного дома (при банкротстве застройщика) за счет средств фонда, можно рассчитывать только по новым объектам строительства, то есть по договорам долевого участия, заключенным после государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», которая проведена 20 октября 2017 года.
Нововведения направлены на то, чтобы рынок новостроек стал безопаснее для дольщиков, но не стоит полагаться исключительно на государство, необходимо самостоятельно предусмотреть все связанные с этим риски. Как это сделать — читайте в следующей статье.
В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте
Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.
Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.
Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.
Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию. Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.
Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.
Договор
Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
Срок передачи объекта девелопером
Цена договора, а также алгоритм расчета
Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части
Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.
Последствия и возможные риски
К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.
Доплата
Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.
Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.
Двойные продажи квартир
Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.
Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.
Долгострой
Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.
Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Что изменилось в последней редакции ФЗ 214
Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения уже были внесены. Эти изменения вступили в законную силу. Они коснулись важных моментов:
- Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
- Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
- Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
- Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
- Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
- Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
- В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
- В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.
ФЗ 214-я последняя редакция. Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.
Что такое эскроу-счета
Согласно вступившим в силу поправкам, во время переходного периода с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство жилья будет использоваться параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов.
Действует он так: дольщик перечисляет деньги не девелоперу, а на специальный счет в банк. Там они хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства и участник долевого строительства не получит ключи от своей квартиры. Следить за тем, эффективно ли расходуются средства, должен банк.
Так что деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. Таким образом, покупатель будет заключать специальный договор с девелопером на приобретение жилья в новостройке.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:
«Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным. Недавно я подписал постановление, определяющее требования к уполномоченным банкам, которые могут вести такие счета. Эти требования весьма жесткие и основаны на серьезной проверке. Поэтому с застройщиками будут работать только надежные и финансово устойчивые структуры», — отметил премьер-министр.
Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в проекты больше своих денег — их минимальный объем определен новым законом.
По закону теперь девелоперы обязаны резервировать 10% собственных средств до начала строительства. Это может быть, например, прибыль, полученная от реализации уже возведенных объектов. Также компаниям разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п.п. выше ключевой ставки Центробанка.
В марте в послании Федеральному собранию Владимир Путин заявил, что необходимо увеличить объемы строительства жилья и повысить его доступность.
Согласно поручению президента ежегодно жилищные условия должны улучшать не 3 млн семей, как это было в 2017 году, а 5 млн. Для решения этой задачи необходимо каждый год вводить 120 млн кв. м жилья вместо нынешних 80 млн, а ипотечные ставки должны стремиться к уровню в 7–8%.
Возникает вопрос: уйдет ли с рынка самый дешевый сегмент жилья и когда в России не останется ни одного дольщика?
Как повлияет новый закон на рынок недвижимости РФ
Изменения в законодательстве в отношении долевого строительства многоквартирных домов волнует всех: граждан, чиновников, застройщиков. Вопросы о стоимости и стабильности рынка недвижимости, а также влияния правок на экономику и уровень жизни в России обсуждаются бурно как на государственном, так и на обывательском уровне.
Ниже рассмотрены изменения и последствия, которые ожидаются после вступления в силу новых правок в законодательстве.
Для банков. В сложившейся ситуации на данный момент единственным, кто останется в выигрыше, это кредитно-финансовые учреждения. Все финансовые средства будут аккумулироваться в банках. Банки смогут получать дополнительную прибыль за обслуживание расчетных счетов и в виде процентов, так как увеличится спрос на кредитование с минимальными рисками по невозврату заемных средств (кредиты будут выдаваться только на целевое предназначение). К тому же средства участников долевого строительства будут находиться у банка до окончания возведения и сдачи дома с расселением жильцов, после чего застройщику будет выплачена полная стоимость строительства объекта. За весь период банк распоряжается деньгами, не выплачивая никаких процентов дольщикам.
Для граждан. Сведение рисков к минимуму и защита прав на государственном уровне для дольщиков – несомненный плюс. Будут исключены мошеннические действия, а в случае банкротства застройщика дольщики не останутся в убытке и смогут получить деньги обратно. Однако граждан волнует цена вопроса: в связи с новыми изменениями высока вероятность того, что цены на жилье возрастут. Может пострадать и качество жилья, несмотря на контроль со стороны государства. Конкуренция среди застройщиков уменьшится и нет необходимости завоевывать рынок предоставлением услуг, которые будут качественнее, чем у других.
Для застройщиков. Требования к застройщикам настолько ужесточились, что с рынка уходят добросовестные компании с превосходной репутацией. Ведение деятельности для строительной компании усложнится в разы. Мелкие организации и мошеннические структуры будут исключены из общей массы. Финансовые издержки возрастут, а прибыль может уменьшиться, ведь по новому закону нельзя реализовывать несколько проектов одновременно.
Для рынка недвижимости. По мнению многих людей, рост цен на жилье неизбежен. Сначала возрастут цены на строящееся жилье, а затем последует удорожание вторичного жилья, так как оно всегда ценилось выше. Все это может повлечь за собой колебания в стабильности на рынке недвижимости.
Для экономики России. Резкое уменьшение количества застройщиков и сокращение объемов строительства приведет к увеличению безработицы в стране. В совокупности с вышесказанным, рост цен на жилье приведет к общему снижению уровня жизни населения.
Новый закон
Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.
Уставной капитал
Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен
Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд
Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора
Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы
Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы
Таунхаусы
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Компенсационный фонд
Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч
Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях
Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
- Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
- Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%
Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки
Проблемы участников долевого строительства в 2020 г.
Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.
- В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
- В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
- «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
- Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.
Долевое строительство: изменения в порядке финансирования жилых объектов
Изменения в порядке финансирования жилых объектов позволят снизить риски для покупателей недвижимости
На данный момент также остается острым вопрос банковского контроля. До 1 сентября 2018 года застройщики должны открыть новые счета в уполномоченных кредитных организациях для работы по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года.
Но банки просто не понимают, что им контролировать. В частности, до сих пор не согласован проект постановления правительства о перечне документов, которые могут запрашивать кредитные организации при контроле операций застройщиков.
Неплохо было бы создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости более глубоко погружаться в финансовые операции застройщиков. Теоретически данное предложение, по словам члена президиума правления «Опоры России» Дмитрия Котровского, может включать в себя более частую отчетность, например раз в месяц.
Еще 10 лет назад застройщики восприняли бы усиление контроля в штыки. Но за последнее время они привыкли всем отчитываться.
В то же время Дмитрий Котровский приветствует появление закона, который 30 июля подписал президент Владимир Путин, о штрафах для чиновников за нарушения при долевом строительстве. В частности, необоснованное решение о выдаче застройщику градостроительной документации или проектной декларации обойдется должностному лицу в сумму от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.
Парламентарии совместно с Минстроем, по словам председателя думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, планируют доработать создание единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства.
Сейчас есть разные практики в регионах. Необходимо, чтобы у нас везде была единая вертикаль. Должно быть понятно, к кому обращаться, какие у кого полномочия, подчеркнул депутат.
При этом глава Минстроя Владимир Якушев призвал руководство субъектов не плодить недострои. По его словам, губернаторы зачастую обязывают благополучные компании завершать чужие проблемные объекты. Застройщик не может отказать, потому что завтра придет в те же кабинеты за разрешением на строительство своего проекта. В итоге рушится экономика нормальных компаний и регион получает как минимум два долгостроя вместо одного. Якушев потребовал исключить построение таких «пирамид».
Как принимать квартиру по новым правилам
Одно из ключевых изменений в процесс приемки жилья — это порядок приемки и подписания акта в зависимости от вида выявленных недостатков. Недостатки разделены теперь на существенные и несущественные, объясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Леонид Ковалев. Однако само постановление не раскрывает понятий, что относится к существенным недостаткам, а что — к несущественными.
По словам эксперта, при определении существенных или несущественных недостатков целесообразно руководствоваться постановлением пленума Верховного Суда N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Существенные недостатки делают квартиру непригодной для проживания. Под ними следует понимать:
– неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
– недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
– изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения.
Раньше, если дольщик выявил любые недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика их устранения, добавляет управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Что это за недостатки, значения не имело. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. Затем застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не более чем за 45 дней, и только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.
Теперь, если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней. После устранения недостатков застройщик обязан пригласить дольщика для подтверждения их устранения и указания об этом в передаточных документах, говорит Леонид Ковалев. Право не подписывать акт приема-передачи теперь у дольщика есть только в том случае, если имеются существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.
Выводы и прогнозы
Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.
С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.
В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.
Заключение
Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.
Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал. Если у вас возникли подобные обстоятельства, эксперты юридической компании «Хелп Консалтинг», которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы. Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел «Контакты».
