«Большая десятка»: достижения и планы на 2022 год
За несколько лет существования рейтинга надежных застройщиков «Группа ЛСР» так и не уступила никому первенство. Компания является второй в России по объемам текущего строительства и относится к системообразующим предприятиям. Большая часть домов возводится из сборных железобетонных конструкций. Интересно, что панели изготавливаются на собственном заводе, а «Группа ЛСР» известна не только построенными домами, но и производством строительных материалов. В 2021 году удалось завершить строительство нескольких очередей крупных проектов и вывести в продажу новые объекты. В 2022 году девелопер готовится к презентации жилых комплексов в центре, на Васильевском острове и Петроградской стороне. Также ожидается старт продаж квартир в новом проекте комплексного освоения территории в поселке Ковалево Ленинградской области.
Холдинг Setl Group в свою очередь не собирается уступать второе место. В течение прошлого года застройщик продолжал строительство нескольких крупных проектов комплексного освоения территории, а также сдал в экспуатацию жилые комплексы в Невском, Московском и Выборгском районах. Под конец года вышел в продажу ЖК «Парадный ансамбль». На 2022 год у компании грандиозные планы. Ожидается появление около десятка новых жилых комплексов в разных районах города. Преимущественно это будет комфорт-класс, но также появятся и несколько домов бизнес-класса в центре Петербурга.
ГК «Эталон» по сравнению с прошлым годом поднялась на несколько пунктов. Хочется отметить, что все больше квартир застройщик стал продавать с чистовой отделкой, хотя ранее покупатели могли рассчитывать только на черновую. Теперь у клиентов ГК «Эталон» есть возможность сэкономить время и деньги на ремонте. В прошлом году компания приобрела участок на территории бывшего хладокомбината «Петрохолод» и в ближайшее время можно ожидать старта продаж нового проекта.
По сравнению с прошлым годом немного потеряла позиции Группа ЦДС, хотя по-прежнему входит в пятерку лидеров. Еще в конце 2020 года компания создала большой задел на несколько лет вперед, приступив к строительству крупных объектов в Новосаратовке и Мурино. В прошлом году компания вовремя завершила строительство ЖК «Московский», «Волковский» и «Елизаровский», а также вывела на рынок ЖК Dreamline и «Мурино Space».
Укрепила свои позиции в рейтинге ГК РосСтройИнвест, поднявшись с десятого места на пятое. Компания наращивает мощности и показывает хорошие темпы развития. В 2021 году открылись продажи сразу в трех жилых комплексах: Cube, «Беларт» и «Тайм Сквер». На этом застройщик не собирается останавливаться и в 2022 году планирует начать реализацию двух проектов в Красногвардейском районе.
Напомним, что «Группа Аквилон» всего шесть лет на петербургском рынке новостроек, но уже прочно закрепилась в рейтинге по объему строящегося жилья. Прошлый год ознаменовался стартом продаж жилых комплексов на намыве Васильевского острова и в Кудрово. Оба проекта относятся к комфорт-классу, хотя девелопер успешно строит и дома бизнес-класса, и апартаменты. О планах «Группы Аквилон» на текущий год пока ничего не известно.
«Мегалит-Охта Групп» остается в рейтинге благодаря своему единственному объекту – ЖК «Приморский квартал», который возводится в Приморском районе напротив станции метро «Пионерская». Проект масштабный, включает в себя несколько корпусов. Его строительство продлится еще пару лет, поэтому в следующем году скорее всего мы снова встретим компанию в ТОП-10.
В этом году укрепила свои позиции ГК «Самолет». Московская компания начала свою деятельность в нашем регионе со строительства жилого комплекса в Мурино. Недавно застройщик объединился с девелопером «СПб Реновация», взяв под свое крыло все его строящиеся объекты. Теперь жилые комплексы возводятся под общим брендом «Самолет». Группа компаний планирует в 2022 году осваивать новые участки в пос. им. Свердлова и на Таллинском шоссе. Также, возможно, выйдет в продажу вторая очередь ЖК «Живи! В Курортном».
Новичок нашего рейтинга – ГК «Полис Групп». Компания известна на рынке не первый год и хорошо себя зарекомендовала в качестве надежного застройщика. В прошлом году были презентованы два новых проекта: «Полис Приморский» и «Полис Приморский 2». Есть вероятность, что в этом году на рынок будут выведены новые жилые комплексы в Шушарах и в Ленинградской области.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.
Рекомендуем
В программе изменение модели бухгалтерского учета и отчетности в связи с переходом на эскроу-счета, сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве.
Общие данные по региону
| I полугодие 2019 | I полугодие 2020 | I полугодие 2021 | % изменения 2020/2019 | % изменения 2021/2020 | % изменения 2021/2019 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры и апартаменты по ДДУ | 57 175 | 34 687 | 37 796 | −39% | 9% | −34% |
| Квартиры в ипотеку | 21 599 | 13 774 | 18 121 | −36% | +31% | −17% |
| М² по ДДУ | 2 263 207 | 1 157 264 | 1 175 672 | −49% | 2% | −48% |
| Средняя площадь, м² | 40,79 | 42,62 | 43,15 | 4% | 1% | 6% |
| Средняя цена без скидок | 24% | 30% | 61% | |||
| Средняя цена м² без скидок | 97 059,66 ₽ | 119 996,45 ₽ | 155 942,77 ₽ | 24% | 30% | 61% |
| Выручка | 219 666 106 300 ₽ | 138 867 577 300,00 ₽ | 183 337 543 700 ₽ | −37% | 32% | −17% |
| Доля ипотеки | 39% | 50% | 69% | +28% | 39% |
За период с 2019 по 2021 год произошёл спад покупательской активности.
Это связано как с влиянием пандемии, так и со снижением доходов покупателей. Рост реальной заработной платы по отношению к первому полугодию 2020 года составил 3,4%, а рост инфляции в первом полугодии — 6,5%.
Количество продаж так и не вышло на уровень 2019-го — в 2021 на 34% меньше проданных квартир. Однако падение выручки удалось сократить, повысив стоимость квадратного метра. Сильно повлияли на рынок и поддерживающие меры со стороны правительства.
Средний рост стоимости квадратного метра по отношению к аналогичному периоду 2020 года составил 30%, а 2019 года — 61%.
Доля квартир, приобретённых в ипотеку, увеличилась почти в два раза: 39% в 2019 году и 69% в 2021-м.
Полезные советы
В 2022 году, выбирая квартиру в одной из новостроек СПб (у метро или в новом микрорайоне), важно обратить внимание на такие факторы:
район города (обратите внимание, что не все районы сегодня застраиваются);
транспортная доступность;
степень готовности объекта и темпы строительства;
этажность и сам форм-фактор жилого дома;
запланированная инфраструктура микрорайона.
Особое внимание стоит уделить выбору застройщика, ведь именно от его надежности зависит, как быстро вы получите желаемую квартиру. Тут стоит обратить внимание на такие факторы, как:
- качество и наполненность интернет-сайта (наличие онлайн-трансляции с возводимых объектов);
- доступность всей документации компании для ознакомления потенциальному инвестору;
- наличие разрешительной документации на строительство и проектной документации на объект;
- банк, через которые работает фирма (стоит избегать застройщиков, работающих через малоизвестные частные банки);
- опыт работы (какие объекты, когда, где и как быстро уже были возведены);
- репутация (отзывы знакомых и людей, которые уже приобретали квартиры в ранее возведенных застройщиком новостройках).
Также загляните на информационные ресурсы арбитражного суда. Они в открытом доступе размещают данные о предъявлении требований о банкротстве. Поищите в списках своего застройщика. Если найдете – рекомендуем не рисковать. Есть вероятность, что он станет банкротом и проект не будет завершен.
- Новогодняя столица России в 2022 году
- План сноса пятиэтажек в Москве в 2021-2022 году
- Лотерея Грин Кард 2022 года
Власти Питера всё-таки одобрили закон о масштабной реновации со сносом зданий постройки от середины прошлого века. Какие последствие может повлечь эта инициатива?
Депутаты города на Неве приняли в последнем чтении, так называемый, закон о комплексном развитии территорий. После того, как документ подпишет губернатор, он вступит в силу, и сотни тысяч петербуржцев, проживающих в домах 1950-1970 годов постройки, вынуждены будут готовиться к переезду. Многие эксперты полагают, что последствия принятия законопроекта затронут не только сферу городского устройства…
Момент выбран просто идеальный
Представьте: возвращаетесь Вы с дачи или из отпуска, а на месте Вашей родной хрущёвки – руины. Нет, конечно, в реальности всё будет не так драматично (процесс расселения домов, определённых под снос, займёт какое-то время), но, в целом, суть нового закона о реновации в Санкт-Петербурге заключается именно в этом.
Несмотря на очевидное неодобрение большинства экспертов, местных жителей и даже некоторых депутатов, дерзкое решение о перестройке внушительной части города приняли быстро и почти без лишнего шума. Момент, безусловно, был выбран идеально – летом обыватели, как правило, напрочь выпадают из городской жизни, а потому самые противоречивые законы зачастую одобряются именно в этот период.
Теперь с карты Петербурга исчезнут целые кварталы советских панельных домов, а бывших соседей разбросает по разным районам. Определять здания, подлежащие сносу, и отдавать освободившиеся участки под освоение девелоперам будет некий уполномоченный орган исполнительной власти, назначенный городским правительством. На территориях, участвующих в программе реновации, впоследствии планируется увеличить плотность застройки – иными словами, велика вероятность, что там вырастут стоящие плечом к плечу «человейники».
Несогласные с таким раскладом смогут оспорить включение своего дома в программу в судебном порядке или получить денежную компенсацию равную кадастровой стоимости недвижимости, которая, по обыкновению, занижена на 15-20%. Это у них комплексное развитие территорий называется.
Прощание с ветшающими хрущёвками…
То, что в ближайшие годы петербуржцы станут свидетелями глобального изменения городской среды, – это уже факт. Однако, какого рода будут эти перемены и какой облик города они сформируют – открытый вопрос, вызывающий беспокойство специалистов.
С одной стороны, замена ветшающих хрущёвок, эксплуатационный срок которых составляет всего 25 лет, на более комфортное и безопасное жильё должна радовать местных жителей. С другой стороны, на их месте могут возникнуть громоздкие многоэтажки, которые разрушат местный ландшафт, изменят географию районов, перекраивая привычные пути к социальной и транспортной инфраструктуре, зелёным паркам и прочему благоустройству.
Стоимость жилья в новых объектах, вероятно, будет выше, что ограничит доступ населения к недвижимости в отдельных частях города. Кстати, этот фактор, возможно, отразится на рынке уже в самом скором времени. Не исключено, что собственники квартир в домах, потенциально подходящих под реновацию, начнут их стремительно продавать, переезжая в более «безопасные» районы. Такая миграция скажется на сфере купли-продажи недвижимости и нарушит воцарившийся там застой.
Другую дилемму петербургская реновация создаёт и в секторе экономики. Очевидно, что переселение большого количества людей за короткие сроки в новые дома потребует значительных затрат. В Москве этот процесс опирается на дотации из городского бюджета, за счёт которых строятся комплексы для расселения первой волны жителей сносимых хрущевок. Петербургскому муниципалитету, ровно как и местным застройщикам, такие расходы сейчас явно не по силам. Это сулит промедление с переездом и, как следствие, рост недовольства горожан.
В угоду крупным девелоперам?
Безусловно, снос старых зданий решит часть проблем с капитальным ремонтом, техническим обслуживанием коммунального комплекса, районным благоустройством. Кроме того, столь масштабная городская реновация предоставляет шанс заменить устаревшие советские постройки современными, экологичными жилыми комплексами с акцентом на устойчивое развитие и уменьшение экологического следа. Такой подход может поддержать зарождающееся в стране «зелёное строительство».
Тем не менее, даже с учётом всех возможных бонусов грядущей реновации, многие специалисты по-прежнему настроены крайне скептически. Вот, к примеру, мнение архитектурного критика Марии Эльхиной:
С ней согласен и архитектор Даниил Веретенников:
Искренне Ваш,За-Строй.РФ
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
09.08.2022 в 11:58
Длинные тренды на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и ЛО
Долгосрочный прогноз по ситуации на рынке позволяет оценить предстоящую динамику цен, определить перспективные направления, рассмотреть личную необходимость диверсификации.
Цены на жильё в Петербурге в ближайшие 3-5 лет будут расти по причинам:
1. Инфляции и экономической неопределенности: переориентация инвесторов на рынок недвижимости повысит спрос
2. Продолжения миграции населения и капиталов из регионов в Москву, Санкт-Петербург и их области
3. Перехода на проектное финансирование с эскроу всех застройщиков
4. Сокращения предложения в черте города из-за отсутствия свободной земли, новые проекты будут представлять собой редевелопмент бывших промышленных площадок, что отразится на их себестоимости.
Перспективными вложениями будут инвестиции в:
1. Лоты небольшой площади: за счёт более доступной общей стоимости и высокого спроса в случае сдачи в аренду
2. Квартиры в развивающихся районах Ленобласти: так как их оценка будет увеличиваться параллельно с развитием инфраструктуры, строительством новых станций метро и дорожных развязок
3. Компактные и функциональные квартиры, рассчитанные на семью с 1-2 детьми: будут пользоваться повышенным спросом на фоне господдержки в виде маткапитала, «семейной ипотеки», выплат многодетным на погашение жилищных кредитов.
Диверсификация инвестиций в недвижимость
Как мы уже отметили, инвестировать в новостройки можно по-разному. С точки зрения диверсификации существует три варианта:
- покупка квартиры от застройщика на этапе строительства с последующей перепродажей,
- покупка лотов в составе апарт-отелей, управляемых специализированной УК,
- покупка квартиры/апартаментов для сдачи в аренду.
Первый вариант даёт наибольшую доходность, но требует затрат: на оформление сделок, госпошлины, рекламу, помощь брокеров. Таким образом, при выборе жилого комплекса и квартиры не стоит пренебрегать расчётами с учётом нескольких сценариев.
Второй — является самым пассивным, не требующим каких-либо существенных дополнительных расходов. Управление недвижимостью берёт на себя управляющая компания, а собственнику перечисляются средства от сдачи номера. Подходит в качестве долгосрочных инвестиций, становится широко популярен в Петербурге.
Третья стратегия консервативная и, согласно последним данным, не может рассматриваться с точки зрения преумножения капитала за счёт низкой доходности и слишком долгого срока окупаемости. Подходит для тех, кто желает безопасно сохранить накопления, в том числе от инфляции.
Объемы текущего строительства сокращаются на фоне реформы отрасли, но цены снижаться не будут
Отрасль жилищного строительства реформируется. Первая часть реформы отрасли была связана с изменениями в законодательной базе, которые начинали действовать с 1 июля 2018 года. Они главным образом были направлены на усиление требований к застройщикам, увеличение за ними банковского контроля, а также предусматривали добровольную возможность перехода на эскроу-счета. Фактическим следствием этого этапа оказалось рекордное количество полученных девелоперами разрешений на строительство в первой половине 2018 года. Таким образом участники рынка старались максимально запастись земельными участками, строительство на которых можно было вести по прежним и понятным правилам. Такая политика позволила поддерживать объем текущего строительства на достаточно высоком уровне в последние годы. На текущий момент площадки, которые еще можно продавать по старым правилам с привлечением средств дольщиков напрямую, уже достраивают.
В начале 2019 года была запущена вторая часть реформы отрасли. С 1 июля 2019 года все проекты, не достигшие необходимого процента строительной готовности и процента продаж, а также новые проекты должны реализовываться через механизм проектного финансирования с участием банков. Однако до внедрения механизма проектного финансирования многие застройщики не имели опыта работы с банками. В сложной ситуации оказались и сами банки, которым нужно было менее чем за полгода радикально усилить компетенции в строительстве, а также выработать и предложить рынку новый продукт. В результате рынок жилищного строительства переносит реформу сектора болезненно. Так, за первый год с начала перехода на проектное финансирование объем текущего строительства снизился на 16 %, или на 20 млн кв. м.
При этом спустя год только около трети строящихся площадей реализуется через проектное финансирование. А значит, в ситуации отстающего замещения средств ДДУ проектным финансированием снижение объемов может стать еще более существенным.
Помимо того что девелоперы преодолевают естественные трудности, вызванные реформой, они осторожнее запускают новые проекты в связи со снижающимся спросом. Продажи жилья происходят неравномерно внутри года и имеют явный тренд на увеличение объема сделок от квартала к кварталу. Однако с III квартала 2019-го, начала обязательного перехода на проектное финансирование объем зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снижается каждый квартал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В III квартале 2019 года объем зарегистрированных ДДУ снизился на 16 % по сравнению с III кварталом 2018 года, в IV квартале 2019 года объем зарегистрированных ДДУ снизился на 53 % по сравнению с IV кварталом 2018 года и в I квартале 2020 года снижение объема ДДУ составило 26 % по сравнению с I кварталом 2019 года и 7 % по сравнению с I кварталом 2018 года. При этом многие застройщики в конце I квартала 2020 года отмечали повышенный «защитный» спрос на квартиры, связанный со снижением курса рубля. Поддержать спрос не смогли даже снижающаяся ставка по ипотеке и рост объема выдачи ипотечных кредитов, которые традиционно служат ключевым драйвером продаж жилья.
Сокращение спроса, по нашему мнению, не заставит застройщиков снижать цены. История показывает, что даже в кризисный 2015 год, когда объем заключенных ДДУ сильно сократился после ажиотажного спроса в конце 2014-го, застройщики практически не корректировали цены, за исключением точечных действий по отдельным проектам. Запущенная в мае 2020 года льготная ипотека выступает мощным драйвером продаж жилья и одновременно помогает поддерживать цены. Также поддержку ценовой политике застройщиков оказывает снижение конкуренции на рынке, бенефициарами которой становятся крупнейшие и средние игроки, располагающие запасом прочности для недопущения демпинга. Их проекты, реализуемые через ДДУ, уже находятся в высокой стадии готовности и, как правило, со значительной долей проданного жилья, в результате чего необходимости форсировать продажи за счет снижения цен нет. А новые проекты, реализуемые через проектное финансирование, в принципе не нуждаются в притоке ликвидности от дольщиков и способны перенести временный спад продаж без снижения темпов строительства.
Не так опасно долевое строительство, как о нем говорят
За всю историю существования долевого строительства сейчас то время, когда права и средства дольщиков наиболее защищены. Очевидно, что покупка квартиры на этапе котлована – высоко рискованная затея. За год-два, отведенные на строительство дома, произойти может что угодно. Покупатели сознательно шли на риски в надежде сэкономить. Застройщик тоже стремился продавать еще не построенное жилье, чтобы выручить деньги, которые пойдут на его строительство. К сожалению, нередки были случаи, когда в силу некоторых обстоятельств, в том числе и мошенничества, покупатели в итоге оставались ни с чем.
В 2018 году был принят закон, который запрещает девелоперам пользоваться деньгами от продажи квартир до тех пор, пока дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию. Все средства покупателей содержатся на специальном эскроу-счете и в случае, например, банкротства застройщика будут возвращены дольщику. Теперь строительные компании вынуждены обращаться к банкам за проектным финансированием, то есть брать деньги в долг, чтобы покрыть расходы на строительство домов.
Новые условия привели к росту стоимости квартир, но благодаря закону проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое. Тем не менее, это не означает, что теперь бессмысленно внимательно изучать застройщиков и выбирать наиболее надежного. Во-первых, в случае форс-мажора деньги вернут покупателю, но без учета инфляции. Последние два года петербуржцы наблюдали, как стремительно росла стоимость жилья. И на ту сумму, что была вложена изначально, через пару лет приобрести квартиру того же метража и в том же районе будет просто невозможно. Во-вторых, даже самая незначительная задержка сроков сдачи – это потеря денег владельцем. Особенно это касается тех, кто снимает жилье на время строительства дома. Поэтому репутацию строительной компании нужно изучать в первую очередь.
Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021
Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.
Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:
- Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
- Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
- Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
- У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
- Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
- В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
- Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.
Застройщики платят за непрозрачность рынка
Строительная отрасль традиционно ассоциируется у инвесторов с зоной повышенного риска. До последнего момента отрасль характеризовалась абсолютной непрозрачностью. До появления аналитического центра «ДОМ.РФ» в публичном доступе отсутствовала официальная база данных по застройщикам. При этом ежегодно в секторе банкротится более 100 компаний. В условиях потока бесплатного финансирования от дольщиков и отсутствия законодательных требований к раскрытию финансовой информации застройщики не публиковали в открытом доступе, за редким исключением, каких-либо значимых данных о своей деятельности. У инвесторов отсутствовали база для сравнения девелоперов между собой и, как следствие, полноценное понимание рынка. Сравнение с зарубежными аналогами ввиду различий нормативной базы в разных странах решить вопрос качественного peer-анализа не помогало. Мощный удар по имиджу отрасли нанесли громкие банкротства крупных игроков, таких как СУ-155 и Urban Group.
В результате ситуация такова, что даже лучшие компании сектора вынуждены предлагать дополнительную доходность по сравнению с компаниями аналогичного кредитного качества из других отраслей. Это происходит, даже несмотря на то, что рейтинговые агентства уже закладывают в оценку риск отрасли, связанный с ее цикличностью и капиталоемкостью.
Мы ожидаем, что укрупнение девелоперских групп, дополнительный банковский контроль за ними, рост общей прозрачности сектора и расширение рейтингового покрытия снизят отраслевую риск-премию. Первыми тренд должны почувствовать лидеры рынка, которые уже выступают бенефициарами перемен. Мелким и средним компаниям потребуется больше времени для завоевания доверия инвесторов. Их успех будет связан с возможностью трансформироваться из строителей в финансистов, обеспечив при этом конвейерный поток новых проектов.
Кратко о плюсах инвестиций в новостройки
Если вы рассматриваете данный вариант для вложения накоплений, то, наверняка, уже выделили для себя некоторые преимущества такой стратегии.
Но ещё раз перечислим некоторые факторы, благодаря которым покупать квартиру от застройщика в Петербурге с целью последующей перепродажи — безопасно и выгодно:
- Санкт-Петербург и Ленинградская область занимают 2 и 3 места, как самый быстрорастущий региональный рынок недвижимости России,
- реформирование отрасли, включающее переход на проектное финансирование с эскроу, даёт покупателям гарантию безопасности,
- стоимость жилья неуклонно растёт,
- у потенциальных инвесторов широкий выбор проектов, включающий не только жильё, но и апартаменты,
- наличие признаков длинного тренда на рост цен, поддерживаемого туристической привлекательностью Северной столицы и активным притоком граждан из других регионов страны.
Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году
Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.
Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.
Список новостроек СПб
По состоянию на июнь 2021 года в СПб возводят такие новостройки с официальным сроком сдачи в эксплуатацию на протяжении 2022 года:
| № | Жилой комплекс | Застройщик | Район |
| 1 | ЖК «New Time» | РСТИ | Приморский |
| 2 | ЖК «Авиатор» | МАВИС | Всеволожский |
| 3 | ЖК «Ultra City II» | RBI | Приморский |
| 4 | ЖК «Черная речка» | ЦДС | Приморский |
| 5 | ЖК «Приневский» | ЦДС | Невский |
| 6 | ЖК «Ariosto!» | Арсенал-Недвижимость | Приморский |
| 7 | ЖК «Новоорловский» | YIT | Приморский |
| 8 | ЖК «Северный» | ЦДС | Всеволожский |
| 9 | ЖК «Континенты» | КВС | Выброгский |
| 10 | ЖК «Ручьи» | ЛСР | Красногвардейский |
| 11 | ЖК «Старт» | ПСК | Выброгский |
| 12 | ЖК «Цивилизация» | ЛСР | Невский |
| 13 | ЖК «AVENUE APART на Дыбенко» | Р-ФИКС | Невский |
| 14 | ЖК «Принцип» | Страна Девелопмент | Кировский |
| 15 | ЖК «Вервето-Сити» | Невская Строительная Компания | Гатчинский |
| 16 | ЖК «Геометрия» | Инвестторг | Всеволожский |
| 17 | ЖК «FoRest Аквилон» | Аквилон | Приморский |
| 18 | ЖК «Promenade» | Аквилон | Адмиралтейский |
| 19 | ЖК «Живи! В Рыбацком» | СПб Реновация | Невский |
| 20 | ЖК «ПРО.Молодость» | Plaza Lotus Group | Невский |
| 21 | ЖК «Аквилон SKY» | Аквилон | Невский |
| 22 | ЖК «Эталон на Неве» | Группа Эталон | Невский |
| 23 | ЖК «Морская набережная» | ЛСР | Василеостровский |
| 24 | ЖК «Familia» | РСТИ | Петроградский |
| 25 | ЖК «In2it» | Новый век | Московский |
| 26 | ЖК «Европейский парк» | Инвестторг | Всеволожский |
| 27 | ЖК «Мой мир» | Полис групп | Всеволожский |
| 28 | ЖК «Новое Горелово» | Лен РусСтрой | Ломоносовский |
| 29 | ЖК «Alter» | AAG | Красногвардейский |
| 30 | ЖК «Новый Невский» | ПСК | Центральный |
| 31 | ЖК «Ветер перемен» | Интер Альянс | Ломоносовский |
| 32 | ЖК «Московский 65» | LEGENDA Intelligent Development | Адмиралтейский |
| 33 | ЖК «Морская набережная. SeaView» | ЛСР | Василеостровский |
| 34 | ЖК «IQ Гатчина» | ЛенСтройТрест | Гатчинский |
| 35 | ЖК «Tesoro» | Аквилон | Петроградский |
| 36 | ЖК «ЦДС Новые горизонты» | ЦДС | Всеволожский |
| 37 | ЖК «Колумб» | Лидер Групп | Василеостровский |
| 38 | ЖК «Цвета Радуги» | МАВИС | Всеволожский |
| 39 | ЖК «Магелан» | Лидер Групп | Василеостровский |
| 40 | ЖК «Экспоград 4» | ВИТА | Пушкинский |
| 41 | ЖК «AVENUE-APART на Малом» | БестЪ | Василеостровский |
| 42 | ЖК «Gatchina Gardens» | Gatchina Gardens | Гатчинский |
| 43 | ЖК «Нахимов» | Лидер Групп | Василеостровский |
| 44 | ЖК «Чистое небо» | Setl Group | Приморский |
| 45 | ЖК «Солнечный город» | Setl Group | Красносельский |
| 46 | ЖК «Зеленый квартал» | Setl Group | Московский |
| 47 | ЖК «Панорама парк Сосновка» | Setl Group | Выброгский |
| 48 | ЖК «Цветной город» | ЛСР | Красногвардейский |
| 49 | ЖК «Приморский квартал» | Мегалит — Охта Групп | Приморский |
| 50 | ЖК «Ломоносовъ» | Петрострой | Петродворцовый |
| 51 | ЖК «Георг Ландрин» | Абсолют Строй Сервис | Выброгский |
| 52 | ЖК «Тихий город» | MDS Development | Всеволожский |
| 53 | МФК «Kirovsky Avenir» | ПСК | Кировский |
| 54 | ЖК «Тандем» | СЗ АРМАНД | Всеволожский |
| 55 | ЖК «Солнечный город Резиденции» | Setl Group | Красносельский |
| 56 | ЖК «Триумф Парк» | Петра-8 | Московский |
| 57 | ЖК «Северный вальс» | Петрострой | Всеволожский |
| 58 | ЖК «Заповедный парк» | ЛСР | Приморский |
| 59 | ЖК «INKERI» | YIT | Пушкинский |
| 60 | ЖК «Domino» | Группа Эталон | Приморский |
| 61 | ЖК «Браун Хаус» | Академия | Всеволожский |
| 62 | ЖК «Автограф» | Setl Group | Фрунзенский |
| 63 | ЖК «Материк» | Петрострой | Всеволожский |
| 64 | ЖК «Алексеевский квартал» | Дальпитерстрой | Пушкинский |
| 65 | ЖК «Ювента» | Цертус | Всеволожский |
| 66 | ЖК «Орловский парк» | ПИК | Приморский |
| 67 | Апартаменты «VALO» | ГАЛС | Фрунзенский |
| 68 | ЖК «Малая Охта» | СПб Реновация | Красногвардейский |
| 69 | ЖК «Golden City» | GloraX | Василеостровский |
| 70 | ЖК «WINGS» | СК Монолит | Невский |
| 71 | ЖК «All inclusive» | Аквилон | Пушкинский |
| 72 | ЖК «ЯсноЯнино» | КВС | Всеволожский |
| 73 | ЖК «Новое Купчино» | Строительный Трест | Фрунзенский |
| 74 | ЖК «Meltzer Hall» (Мельтзер Хол) | Альфа Фаберже | Петроградский |
| 75 | ЖК «Granholm Village» | ЛенСпецСтрой | Курортный |
| 76 | ЖК «Дальневосточный 15» | ПИК | Невский |
| 77 | ЖК «Шушары» | Дальпитерстрой | Пушкинский |
| 78 | ЖК «NewПитер» | Строительный Трест | Ломоносовский |
| 79 | ЖК «Grona Lund» | Бонава | Всеволожский |
| 80 | ЖК «Всеволожский штиль» | ПМК «Всеволожскиндстрой» | Всеволожский |
| 81 | ЖК «Жукова 18» | ВИТА | Кингисеппский |
| 82 | ЖК «Victory Plaza» | Setl Group | Московский |
| 83 | ЖК «84 Высота» | ООО «84 Высота» | Всеволожский |
| 84 | ЖК «Маленькая Швейцария» | АСД-групп | Всеволожский |
| 85 | ЖК «Цветы» | Европейская слобода | Всеволожский |
| 86 | ЖК «Высший пилотаж 2» | Лидер СК | Гатчинский |
| 87 | ЖК «Морская ривьера» | Сенатор | Курортный |
| 88 | ЖК «Мариоки» | СЗ «Молодежное» | Курортный |
| 89 | ЖК «Рябиновый сад» | Строительное Управление | Всеволожский |
| 90 | ЖК «Островский» | Спутник | Тосненский |
| 91 | ЖК «Зеленая планета» | Петроресурс-СП-б | Гатчинский |
| 92 | ЖК «Jaanila country» | Ленстройтрест | Всеволожский |
| 93 | ЖК «Putilov Avenir» | ПСК | Кировский |
| 94 | ЖК «Lotos Сlub» | Балтийская жемчужина | Красносельский |
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора
За период 2020 – 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:
с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м
в Ленобласти на 69-70%:
с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м
Также за рассматриваемый период наблюдается постепенное сокращение предложения, которое сохранится в долгосрочной перспективе. Его причины: уменьшение числа пятен под застройку, усложнение получения разрешительных документов.
Объём предложения квартир в новостройках за 2021 год сократился с 4 до 3 млн кв. м, то есть на 30%.
*в материале использованы данные экспертной оценки ЦДС
Годовая доходность различных видов инвестиций по данным на январь 2022 года:
- долгосрочная аренда жилья в Санкт-Петербурге: от 5,16% до 6,2% (сводные данные),
- облигации федерального займа (ОФЗ): 5-6,7% (усреднённые показатели),
- рублёвые депозиты: 7,7% (максимальная ставка, данные ЦБ РФ на I.01.2022),
- сервисные отели (апартаменты): 9-11%,
- инвестиции в новостройки: от 16% до 39% (данные PR FLAT, расчёт проведён на основе фактических сделок и актуальных прогнозов по динамике цен от ведущих девелоперов Петербурга).
Покупка или инвестиция?
Если вы мечтаете стать обладателем жилья в СПб, стоит знать, что официальный старт продаж квадратных метров новостройки со сроком сдачи во второй половине 2021 или начале 2022 года начнется только после того, как сам объект будет принят в эксплуатацию. До этого момента вы не можете купить квартиру, но имеете возможность выступить в роли инвестора, взвесив все «за» и «против» такой покупки.
Итак, на данный момент на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся более 90 жилых комплексов, расположенные в разных районах города.
Плюсы покупки жилья на этапе строительства:
- Широкий выбор (как правило, лучшие квартиры разбирают до сдачи дома).
- Цена (она растет по мере приближения сдачи объекта).
- Защита от колебаний рынка недвижимости (цена фиксируется на момент заключения договора).
Среди минусов – возможное затягивание сроков возведения дома или банкротство застройщика, в результате чего квартиру, обещанную уже к 2022 году, можно не получить и через 5-10 лет
Именно поэтому очень важно тщательно выбирать компанию, анализируя ее историю деятельности и скорость строительства других объектов
