Магазин у дома — не место для кока-колы
Четвертое — потребитель становится все более умным и разборчивым. Его уже могут не устраивать одни и те же торговые марки транснациональных корпораций на полках магазинов, он ищет фермерский продукт, марки локальных производителей, продукцию небольших заводов. Именно за счет этого популярность в народе завоевывают небольшие магазины формата «у дома».
Также отмечу тягу определенной категории покупателей к продуктам категорий ЗОЖ и ПП (правильное питание), а также растущую популярность готовой еды и свежих продуктов. Модель совершения покупок меняется от «прийти в магазин в пятницу вечером и накупить полную тележку на неделю» к «приходить в магазин ежедневно и покупать свежие продукты ровно на день». Такая тенденция уже сильно заметна в мегаполисах, однако и до провинции она будет доходить.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
| Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* | % от ТО | |
Гипермаркет (>7 000 м²) | 0–8 000 | 1,5–4 | |
DIY (>5 000 м²) | 0–6 000 | 4–6 | |
Супермаркет (1 000–2 000 м²) | 8 000–18 000 | 4–6 | |
Супермаркет (450–900 м²) | 18 000–35 000 | 6–6 | |
Товары для дома (<1 500 м²) | 0–10 000 | 6–10 | |
Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) | 6 000‒15 000 | 2,5–5 | |
Спортивные товары (1 200–1 800 м²) | 6 000‒12 000 | 6–8 | |
Детские товары (1 200–2 000 м²) | 6 000‒12 000 | 7–9 | |
Операторы торговой галереи: | |||
Якоря более 1 000 м² | 0–12 000 | 4–12 | |
Мини-якоря 700–1 000 м² | 0–14 000 | 6–12 | |
Мини-якоря 500–700 м² | 0–16 000 | 6–12 | |
300–500 м² | 0–25 000 | 5–12 | |
150–300 м² | 8 000–18 000 | 6–14 | |
100–150 м² | 16 000–36 000 | 10–14 | |
50–100 м² | 25 000–80 000 | 12–14 | |
0–50 м² | 45 000–100 000 | 12–14 | |
Досуговые концепции: | |||
Развлекательные центры (2 000–4 000 м²) | 4 000–8 000 | 10–14 | |
Кинотеатр (2 500–5 000 м²) | 0–6 000 | 8–12 | |
Общественное питание: | |||
Food-court | 45 000–120 000 | 12–15 | |
Кафе | 15 000–90 000 | 12–14 | |
Рестораны | 0–25 000 | 10–12 |
Лучший арендатор тот, кто больше платит
Это мнение многих собственников, которые только начинают арендный бизнес или которым повезло избежать проблем и опыта 90-х и нулевых. Кто платит больше, тот не всегда лучший арендатор.
Понятно, что стоимость квадратного метра в соседних коммерческих помещениях может отличаться в разы. Это бизнес. Кто, как, с кем договорился, тот столько и платит. Однако если вам предлагают существенно больше, то стоит насторожиться.
В нашей практике были арендаторы, которые занимались незаконной деятельностью под прикрытием обычного кафе. Высокие ставки идут рука об руку с правом на досрочное расторжение договора и нелегальным бизнесом.
Если говорят: “Деньги не вопрос!” — это тревожный звоночек. Таких партнеров нужно проверять тщательнее остальных.
Начните с острова
Предприниматели задумываются о том, что пора «заходить» в ТРЦ, когда понимают, что необходимо наращивать объемы продаж, расширять зону охвата и, разумеется, когда у них есть для этого финансовая возможность.
Малый бизнес в большинстве случаев предпочитает арендовать острова. Инвестиции в изготовление островной конструкции в разы ниже, нежели даже в небольшой магазин.
Стоимость островной конструкции в среднем составляет 400-500 тысяч рублей, а то время как стоимость проекта и ремонта полноценного помещения (50-100 кв. м.) с учетом установки витрины и фирменной вывески может достигать от 2 до 10 млн. рублей. В обоих случаях также потребуется внести страховой депозит в размере двух месяцев аренды.
Многие предприниматели ограничиваются киоском и не расширяются. Но бывают и те, кто приходит с запросом на перемещение в формат полноценного магазина. Такие случаи немногочисленны, но встречаются.
Чаще случается другая ситуация: предприниматели делают запрос в отдел аренды и на остров, и на полноценное небольшое помещение. Брокеры формируют им два варианта предложений по размещению.
Потому что еще не готовы инвестировать в долгосрочную перспективу и хотят попробовать себя в безрисковой модели.
Маленькие бренды, ваш выход
Все большую популярность у потребителей набирают локальные бренды или продукция небольших предприятий. Вывод на рынок такого продукта наверняка будет успешным именно в интернет-каналах продаж при наличии грамотно организованной маркетинговой кампании. Многие, правда, развивая локальный бренд, пытаются выводить его потом на федеральный уровень. Считаю это ошибкой. Локальные бренды, марки и продукты небольших предприятий подразумевают ограниченный объем. В этом один из факторов их успеха.
Необходимо предлагать торговым сетям продукты с высокой добавленной стоимостью. Прежде всего, молочные продукты, готовые блюда. Примером успешной работы, объединившей множество небольших производителей из разных регионов, является сеть «ВкусВилл», магазины которой сегодня представлены не только в Москве и Петербурге, но и во многих регионах Центральной России. Советую внимательно изучать их опыт, тем более они не скрывают его.
И последнее. Чего же от всего этого ждать покупателю? Конкурентная борьба и становление в новых форматах по-прежнему будут способствовать поддержанию минимального уровня цен и сильной промо-активности (проведению акций и скидок). Не стоит забывать, что покупательская способность населения все еще снижается, многие люди за последние годы привыкли приобретать продукты строго по акциям и вряд ли в ближайшей перспективе откажутся от этого подхода.
А вы заметили изменения в розничной торговле? Напишите в комментариях.
Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!
Сыграйте на уникальности
Главное преимущество некрупных брендов перед федеральными в их уникальности. Они обычно не растиражированы и при грамотном продвижении в городе имеют свою особую целевую аудиторию. Это особенно касается Instagram-игроков, у которых уже есть свои ценители, и обычно они открывают один-два магазина в городе, не больше.
Уникальность может заключаться не только в ассортименте, но и в ярком и запоминающемся дизайне магазина, своей индивидуальной системе лояльности и т.д.
Сейчас популярно мнение, что все крупные ТРЦ похожи между собой по набору брендов: якорные и мини-якорные арендаторы в проектах одни и те же. К сожалению, частично это так и есть. Люди не хотят одеваться только в популярном масс-маркете, питаться только во всем известных заведениях общепита. Людям нужен выбор.
Безусловно, международные сетевые бренды всегда будут на лидирующих позициях у основной аудитории ТРЦ по всем показателям. Но именно малый бизнес с его уникальностью может привнести в торговый центр разнообразие и дать гостю тот самый выбор, новые эмоции от посещения объекта.
Предложение и вакансия
Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.
До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.
Результаты
Фото предоставлено экспертом
Стартовавший с одной локации в бизнес-центре «no name» проект, сейчас представляет собой сеть с тремя объектами, в которой трудятся 8 сотрудников. Сеть прибыльна. Есть планы по открытию новых точек.
ИП и компании, работающие по-старинке, не гибки к изменениям. Часто они внезапно прекращают свою деятельность, что однозначно негативно для арендодателя в существующих условиях рынка.
Тогда как у потребителей уже давно повысились требования к розничному бизнесу в целом и общепиту в частности. Создание МТМ помогает повысить уровень обслуживания и дает выгоды как арендодателю, так и арендатору.
Открытие ИКЕИ 10 мая 2022 года для обмена и возврата товаров
После 10 мая 2022 года ИКЕА откроет магазины для россиян, которые хотят обменять или вернуть ранее приобретенные товары, а также получить денежные средства за подарочные сертификаты.
У потребителей по прежнему не будет возможности купить товары IKEA. Однако можно будет сдать или заменить товар. В шведской компании подчеркнули, что выполнят все свои обязательства перед россиянами, поэтому в магазинах IKEA продолжают работу отделы по обмену и сдаче товаров. В майские праздники они не работают. Однако уже 10 мая IKEA возобновит прием товаров для обмена или возврата.
Также с 10 мая 2022 года российские покупатели получат возможность вернуть денежные средства за ранее приобретенные подарочные карты, если они были не использованы или использованы частично. Для этого потребуется прийти в магазин IKEA с паспортом
При этом в компании обратили внимание на то, что срок действия подарочных сертификатов продлили. Следовательно, можно не возвращать средства сейчас, а дождаться открытия магазинов
Могут ли россияне купить товары ИКЕА?
Воспользоваться этим способом можно при наличии карты, которую иностранные интернет-площадки примут к заказу. К тому же покупатели переплачивают примерно 10% от суммы заказа за сложную логистику.
Поменяйся или умри
Фото: Михаил Лачугин
Теперь давайте посмотрим на развитие сферы розничной торговли с финансовой точки зрения. Сразу скажу, что крупные российские торговые сети вряд ли понесут серьезные убытки от весьма быстрой трансформации рынка. «Лента», «АШАН», Магнит«, X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток» и оставшимися магазинами «Карусель») и ряд других игроков уже начали перестройку бизнеса и свои позиции наверняка сохранят. Эти компании через многое прошли за последние 10-15 лет, поэтому имеют и запас «прочности», и приличный опыт.
Незначительная «турбулентность», как, например, у «Ленты», гендиректор которой высказывал недовольство итогами работы в 2019 году, или снижение операционных показателей сети «Магнит» — это издержки трансформации, но не признаки кризиса. Скорее, это даже фактор, свидетельствующий о некоторых крайне активных изменениях внутри компаний с целью наиболее успешно и быстро войти в новую эру ритейла.
Закрытие гипермаркетов крупных сетей, как это уже происходит, тоже не должно вызывать никакой паники. Это лишь этап развития. Гипермаркеты либо трансформируют в часть инфраструктуры для растущего рынка онлайн-заказов, либо взамен будут открывать магазины иных форматов.
Изменения грядут на рынке доставки онлайн-заказов. Полагаю, что крупные игроки, имеющие собственную инфраструктуру — складские комплексы dark store и логистику, а также лояльную аудиторию, вытеснят или поглотят небольшие проекты, работающие сейчас в этой сфере. Например, сервис «Яндекс. Лавка», имеющий всё вышеперечисленное, уже выходит за пределы Москвы — в Санкт-Петербург. Затем наверняка начнет осваивать и рынки других регионов. Его конкурент — «Сбермаркет» — своей инфраструктуры пока не имеет, однако, убежден, что это вопрос времени. Поэтому, если вдруг у кого-то из читателей есть мысли открыть свой бизнес на доставке продуктов питания из магазинов, — сейчас явно не время для такого проекта.
Как изменения в сфере ритейла могут отразиться на производителях и поставщиках продукции в торговые сети? Считаю, что сейчас для них наступает такой же «момент истины», как и для торговых сетей, ведь, с одной стороны, они получают много новых каналов сбыта, с другой — им тоже необходимо менять свой продукт и способы его предложения в зависимости от канала сбыта.
Многим своим партнерам и клиентам я уже сейчас советую не пытаться любой ценой попадать на полки классических торговых сетей, а внимательно смотреть на новые каналы сбыта. Прежде всего, на интернет и форматы «у дома». Более того, успешный старт продаж в интернет-канале у той же «Яндекс. Лавки», например, может стать трамплином для вполне легкого попадания на полки оффлайновых магазинов.
Подготовьте грамотную презентацию
Рассматривая тот или иной бренд, арендодатель прежде всего обращает внимание на визуализацию будущего магазина и ассортиментный перечень. Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть). Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть)
Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть).
Предприниматель должен понимать и прогнозировать будущий оборот своего магазина. На этом выстраивается вся дальнейшая коммуникация по обсуждению коммерческих условий между арендатором и арендодателем.
Если у предпринимателя уже есть открытые магазины, будет замечательно, если он поделится цифрами по реальному товарообороту действующих точек, а также предоставит фотографии и видео магазина. Арендодателю будет проще понять его потенциал и принять решение о размещении.
Новый бренд может заинтересовать арендодателя как уникальностью в части оформления магазина и ассортимента, так и четкой, понятной экономикой будущего проекта. Прозрачность и ощущение надежного партнера в коммуникациях с арендодателем также добавит дополнительное преимущество при принятии решения о размещении в торговом центре.
Спрятать выручку уже проблематично
Схема оплаты процента с товарооборота в пандемию стала ещё более распространена, подтверждает основатель сети ресторанов «Мясо & Рыба» Сергей Миронов. Работают в том числе и по этой схеме и некоторые рестораны, которые открываются по франшизе, отмечает предприниматель. «Многие переходят на эту схему, рестораторы на ней настаивают, но арендодатель всё равно выставляет минимальную базовую ставку», — поясняет Миронов.
Ритейлеры хотели бы перейти на чистый процент с товарооборота в аренде, но владельцы торговых центров не могут на это пойти из-за того, что трафик снижается, а накладные расходы у девелоперов остаются, говорит президент сети магазинов одежды и аксессуаров Baon Илья Ярошенко. Поэтому ТЦ фиксируют минимальную ставку, которую должен платить арендатор даже при переходе на процент с товарооборота, такая схема действует и у магазинов Baon, подтвердил Ярошенко. При этом данные о выручке передаются арендодателю через ОФД, поясняет он. Ярошенко также отмечает, что с каждым годом значимость торговых центров для ритейлеров сокращается из-за роста онлайн-продаж, в Baon они сейчас превышают 50%.
Какие условия прописывать в договор сегодня
При стимулировании проекта создания МТМ договор должен быть «легким». Можно предложить условия аренды:
- Старт с минимальной ставкой с последующей индексацией
- Возможность работы со ставкой аренды, которая выплачивается в виде % от товарооборота
- Отсутствие обеспечительных/гарантийных платежей
- Точечное/обдуманное применение инструмента штрафных санкций (ежедневные пени за просроченную арендную плату, разовые штрафы с фиксированными суммами за любые финансовые задолженности и т.д.)
- Возможность арендных каникул
В нашем примере мы сошлись на 2-х месяцах арендных каникул под проведение ремонтных работ (неотделимые интерьерные улучшения объекта общепита). А также поэтапной индексации арендной ставки до максимального уровня в $ 18 с НДС/м2
Девелоперам на рынке торговой недвижимости важно объективно оценивать возможности своего объекта. В ряде случаев, исходя из имеющегося целевого трафика, оправдано просить $ 100 за квадратный метр аренды. А где-то и $ 5 много
Такова сегодня ситуация
А где-то и $ 5 много. Такова сегодня ситуация.
В чем нельзя уступать, так это во вложении во внешний маркетинг. План-бюджет маркетинговых мероприятий должен прописываться на год и идти приложением к договору аренды.
Со стороны владельца должны быть сотрудники, контролирующие выполнение арендатором статей маркетинговых расходов. Например:
Не стоит экономить на вывеске. Лучше работает интуитивно понятная для вашей целевой аудитории световая вывеска
Свет фокусирует внимание посетителей и выглядит привлекательнее Внешний вид персонала. Он, конечно, зависит от целевой аудитории — это может быть униформа или casual. Безусловно, персонал изначально должен быть коммуникабельным: здороваться с посетителями, улыбаться и говорить грамотно
Знать «матчасть», будь то состав блюд в меню или размерный ряд новой коллекции в магазине джинсов. Все это арендодателю рекомендуется контролировать Контроль и обсуждение внутреннего маркетинга, который стимулирует посетителей зайти. Помимо бренд-рекламы в рамках здания: размещение информации в/на лифтах и эскалаторах, звуковых роликов на внутреннем радио объекта, видеороликов на экранах, промо-раздачи печатной продукции, можно проводить и целевые мероприятия (например, организация семейного мастер-класса по составлению икебан) и т.д
Безусловно, персонал изначально должен быть коммуникабельным: здороваться с посетителями, улыбаться и говорить грамотно. Знать «матчасть», будь то состав блюд в меню или размерный ряд новой коллекции в магазине джинсов. Все это арендодателю рекомендуется контролировать Контроль и обсуждение внутреннего маркетинга, который стимулирует посетителей зайти. Помимо бренд-рекламы в рамках здания: размещение информации в/на лифтах и эскалаторах, звуковых роликов на внутреннем радио объекта, видеороликов на экранах, промо-раздачи печатной продукции, можно проводить и целевые мероприятия (например, организация семейного мастер-класса по составлению икебан) и т.д.
Магазин как место отдыха
Напомню, что происходило в прошлом году. Во-первых, сетевые магазины стали друг за другом обновлять свои гипермаркеты. Это сделали «Лента», «АШАН», «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток» и другие. Такая стремительность обновления обусловлена тем, что привычный образ магазинов-складов с минимальным уровнем комфорта все меньше устраивает покупателей. Людям нужен не магазин, а функциональное пространство, где можно продуктивно и с комфортом провести время: выпить кофе со свежей выпечкой, организовать деловую встречу и даже попросить на месте приготовить что-нибудь из только что купленных продуктов.
Открытость как форма партнёрства
Несмотря на активное подключение арендодателей к кассам ритейлеров, не все согласны на такой подход. Часть компаний, как правило, это крупные сети, отказываются выдавать информацию о товарообороте автоматически, транслируя позицию «или так — или договора не будет», говорит Малахатько.
«Арендаторы, которые говорят о настоящем партнёрстве, но не хотят показывать свою выручку, ломают комедию. Ведь по сути арендодатель сейчас заложник своих арендаторов. Не надо забывать, что ритейлер может торговать и онлайн, а для арендодателя бизнес недвижимости — это единственный способ получения дохода. Инвестор построил торговый центр, взял на себя девелоперский риск, взял кредит, обязательства перед городом и другими партнёрами», — настаивает Малахатько. По её словам, основные категории, которые предпочитают не раскрывать свои обороты, — это рестораны, салоны красоты и другие услуги.
Чтобы убедиться в корректности данных, которые предоставляет ритейлер, собственники ТЦ отслеживают чеки, например проводят розыгрыши призов среди покупателей взамен на чеки от совершённых покупок в торговых центрах. Таким образом выявляют недобросовестных арендаторов, рассказывают в РСТЦ. «У нас в торговом центре ничего на веру не воспринимается, — подтверждает генеральный директор рязанского торгово-развлекательного комплекса „Горизонт“ Дан Полонский, — мы проверяем полностью оборот каждого оператора, фиксируем, смотрим все возвраты и корректность их оформления, контролируем обороты по счетам и так далее».
Сделайте ТРЦ вашим помощником
Предпринимателю не стоит рассматривать арендодателя как экзаменатора.
После того как арендатор свяжется с ТРЦ, в переговоры вступят брокеры. Они обычно не только задают бизнесмену вопросы, но и дают рекомендации, о том, какую информацию необходимо подготовить для рассмотрения бренда. Далее идет обсуждение коммерческих вопросов и итоговое принятие решения по размещению.
Сотрудники торгового центра, заинтересованные в успехе своих арендаторов, всегда помогают им и делятся экспертизой в области визуализации и оформления магазина.
Предметом обсуждения становится и размер возможных инвестиций в ремонт помещения. Арендатор имеет выбор из несколько рекламных пакетов для продвижения внутри ТРЦ. В целом, если арендодатель качественно выполняет свою работу, то консультировать арендатора он будет на каждом этапе по всем вопросам до открытия магазина.
Верьте в успех
Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.
Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.
Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.
Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.
Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!
Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.
Фото на обложке: unsplash.com
Не рекомендую к покупке:
Некапитальные строения.
О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.
Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.
Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.
Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.
Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей»
К тому же постепенно «стареющей»
Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».
Производственные площади.
Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.
Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.
Складские площади и гостиницы.
Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.
В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.
Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.
Объекты большой площади.
Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.
Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.
При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.
В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.
На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.
Каким арендаторам отказывать в аренде?
Мы работаем с 1996 года и, имея солидный опыт, стараемся оберегать наших клиентов от недобросовестных арендаторов.
Определить, кто хороший и порядочный, а с кем будут проблемы, сложно. Чаще всего это удается сделать на первой встрече тет-а-тет. По визуальному восприятию, человеческим ощущениям и поведению человека, а не по бумагам.
Проблемные арендаторы ведут себя нагло и вызывающе. Они с порога всем видом показывают, насколько у них все круто и хорошо. Общаются фразами из ставших уже классикой фильмов Алексея Балабанова.
Проблемы начинаются через несколько месяцев ведения бизнеса. Если “тема не идет”, то просят отсрочку. В ход идут провокации, угрозы, гонор. Порой не знаешь, что от них ожидать дальше. Бывает, что арендатор просто пропадает, не передав помещение собственнику. Правда, последнее время такое встречается не часто.
Запомните: надежный арендатор:
- давно на рынке или имеет клиентскую базу;
- имеет стабильный доход, который может показать;
- открыт для собственника и управляющей компании (документы в порядке);
- общается приветливо, по-деловому, без пафоса;
- если просит скидку/отсрочку, то называет конкретные причины.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Аренда стрит-ритейл — огромный рынок. Мы будем рады поделиться с вами нашим опытом в управлении коммерческой недвижимостью и помочь найти арендатора для коммерческих помещений.
