Опасности и риски при оформлении кредитов под залог квартиры в 2022 году

Преимущества кредита под залог недвижимости

Недвижимость в качестве залога – это тот вариант обеспечения, который гарантирует банку возврат всей выданной суммы с процентами, даже если у заемщика не получится погасить задолженность. Именно поэтому такой кредит обладает рядом преимущество и для лица, взявшего деньги у банка.

1. Более низкая ставка по процентам. Чем больше сумма кредита, тем более долгий срок дается для его погашения. А от срока сильно зависит конечная переплата. Высокая ставка автоматически означает существенный рост суммы, которую заемщик должен будет вернуть. Однако в случае с залогом имущества банк имеет надежные гарантии выплаты. Кредитные организации в этом случае предлагают условия повыгоднее: сниженная или даже минимальная ставка по процентам. Условия отличаются в разных банках, так что нужно изучить несколько предложений, прежде чем остановиться на наиболее выгодном.
2. Возможность взять в кредит действительно много денег. Банки не выдают крупные суммы без обеспечения, но совсем другая ситуация, если закладывается недвижимость. Такой вариант позволит получить существенное количество денежных средств. В большинстве случаев сумма, которую получает заемщик, составляет примерно 60 – 80 % от стоимости объекта. Этот кредит является нецелевым, то есть вам не придется посвящать банковских служащих в свои планы и объяснять назначение будущих трат. Подобным способом можно получить необходимую крупную сумму денежных средств, которая требуется для осуществления масштабных целей.
3. Оформление кредита без длительного ожидания. Ряд кредитных учреждений готов максимально упростить процедуру получения денег под залог недвижимости. Зачастую даже справка о доходах заемщика не требуется, если деньги берутся под залог недвижимости. Данного факта бывает достаточно для принятия решения. Клиенту также не придется собирать пакет бумаг, которые могли бы подтвердить его платежеспособность. Это особенно удобно тем, кто трудоустроен неофициально.
4. Лояльность при проверке обязательств по прошлым кредитам. Банки проверяют кредитную историю заемщика в любом случае. Но к клиентам, предложившим заложить свое недвижимое имущество, отношение более лояльное. Не так уж редки ситуации, когда, проверив кредитную историю, банки выдают деньги даже в случае наличия у клиента невыполненных обязательств в прошлом. У кредитной организации в любом случае есть гарантия в виде недвижимости. Для заемщика это отличная возможность поправить кредитную историю. Банк тут ничем не рискует и получит свои средства даже при невыплате клиентом денег.

Документы для оформления кредита под залог недвижимости

Весь пакет документов, необходимых для оформления кредита, условно можно разделить на две группы: личные и бумаги по залогу. Дополнительно к этому набору оформляется заявочная анкета. Ниже расскажем о том, что требуется для заключения договора, и дадим минимальный список требуемых документов. Оформить кредит под залог недвижимости в Астане на выгодных условиях вы можете на сайте https://migcredit.kz/.

1. Пакет документов заемщика

Паспорт – обязательный документ для оформления кредита. В большинстве случаев речь идет о паспорте гражданина РФ, в котором есть отметка о прописке. Кроме того, требуется еще какой-либо документ из списка ниже на выбор заемщика:

• загранпаспорт;
• пенсионное свидетельство;
• ИНН;
• водительское удостоверение.

Иногда потенциального заемщика могут попросить показать дипломы об образовании. Кроме того, обязательный документ – это справка с работы, содержащая информацию о работодателе и размере заработной платы.

Ряд банков выдают ипотечные кредиты тем, кто предоставит всего два документа, без дополнительных справок.

Подтвердить доход можно, предоставив следующие документы:

• справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ;
• справка по форме банка (для организаций, в которых действуют ограничения по выдаче 2-НДФЛ). В этом документе должна быть информация о заработной плате и должности, которую занимает заемщик.
• документы, подтверждающие факт дохода заемщика (это может быть, например, договор об аренде жилого помещения);
• налоговая декларация за 6 месяцев или другой период, установленный банком;
• справка о размере пенсионных начислений.

Факт официального трудоустройства можно подтвердить несколькими способами: предоставив копию трудовой книжки (подойдет также и выписка), копию трудового договора (или выписки из него). Плюс, от заемщика требуется заявление в свободной форме, где будут указаны все требуемые данные о месте работы. Кредитор (банк или частный инвестор) вправке попросить предоставить и другие документы.

2. Пакет документов на недвижимость

То, какие именно бумаги на имущество необходимо предоставить заемщику, зависит от категории объекта: квартира, земельный участок, дом или гараж.

 

Обычно нужны следующие документы:

выписка из ЕГРН

Обратите внимание: выписка из Росреестрабессрочная, но банки принимают справки, полученные за последние 30 дней; выписки из БТИ. Тип залога будет определять конкретную форму; справка, выданная управляющей компании, учреждением коммунального хозяйства; ключевой момент: правоустанавливающие документы, то есть те документы, которые подтверждают право собственности на объект

 

Под последний пункт подходят договор о покупке, свидетельство о наследовании, договор дарения или мены, приватизации, долевого строительства.

Если оценку ликвидности объекта недвижимости проводила не кредитная организация, то заемщик обязан в этом случае предоставить акт о предоставлении такой услуги от независимой компании. При этом кредитор вправе потребовать предоставления дополнительных документов.

Законодательная база залога

Согласно ст. и ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств. В силу залога залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 19.08.2014 № 284 «Об утверждении Положения о порядке передачи в залог имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым» (далее – Положение о залоге) определена процедура передачи в залог унитарными предприятиями Республики Крым имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым. В названном положении указано, что такие предприятия выступают залогодателями в отношении объектов государственного имущества, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения.

Порядок оформления нецелевого кредита под залог недвижимости

 

Получение займа – дело ответственное. Оно требует подготовки: внимательного изучения условий, предварительного расчета аннуитетных платежей. Во многих банках есть кредитные программы с пониженными ставками для некоторых категорий заемщиков, ими следует поинтересоваться, заполняя анкету. Кстати, пока ее не изучат, не одобрят заявку и не произведут оценку недвижимости, деньги не выдадут. Так что оформлять анкету-заявку надо очень внимательно.

Для получения нецелевого кредита под залог недвижимости следует выполнить определенную последовательность действий, в которую входит:

• поиск финансовой организации с подходящей программой выдачи заемных средств;
• подбор оптимального продукта, который может предложить кредитор;
• проверка заемщика и объекта обеспечения на полное соответствие банковским требованиям;
• подготовка документации на клиента и залоговое имущество для оформления займа;
• подача заявки на выдачу займа с обеспечением в офисе банка-кредитора или на его официальном веб-сайте;
• ожидание результатов рассмотрения и предварительного положительного ответа на заявку (при отказе – обращение в другую кредитную организацию);
• экспертная оценка залоговой недвижимости (самостоятельная или при посредничестве банка);
• визит в отделение банка с целью заключения соглашения о нецелевом кредите под залог недвижимости;
• подписание договора с кредитором о предоставлении денежных средств наличными или по безналичному перечислению на новую дебетовую карту.

После этого нужно будет получить деньги и впоследствии начать регулярно погашать задолженность. Еще один обязательный пункт в алгоритме действий – оформление страхового полиса на объект обеспечения.

 

Что представляет собой заявление на предоставление заемных средств? Это подробная анкета на нескольких листах. Ее можно заполнить в отделении банка или на официальном сайте кредитора, отправив интернет-запрос в режиме онлайн. Второй вариант хорош тем, что можно внимательно и без спешки, ни на что не отвлекаясь, изучить нюансы и требования, которые предъявляет банк к претендентам на получение ссуды. Анкета заполняется печатными буквами и арабскими цифрами, разборчиво и четко.

Вместе с заявкой положено предоставить:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт, загранпаспорт, водительское удостоверение и т.п.), иногда требуется два документа одновременно;
• заполненную анкету;
• справки, подтверждающие доходы претендента на кредит и созаемщиков за последние 6 месяцев;
• справки и выписки, подтверждающие трудоустройство заявителя и созаемщиков на протяжении предшествующего полугодия;
• свидетельство о праве собственности и другие документы на недвижимость, которую планируют предоставить в залог.

В случае оформления недвижимости в залог, потребуются также следующие документы:

• выписка из ЕГРН, сделанная не более 30 дней назад;
• договор купли-продажи;
• технический и кадастровый паспорта;
• справка о том, что у объекта недвижимости нет обременений;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• отчет о проведенной оценке.

Подав заявку на нецелевой кредит под залог недвижимости, придется подождать примерно неделю, пока банк ее рассмотрит и проверит указанные сведения. Поскольку речь идет о крупных суммах, финансовые организации тщательно изучают все детали. Некоторые из них сразу оценивают рыночную стоимость ликвидного залога, но многие делают это лишь после того, как заявка будет одобрена и претендент узнает о положительном решении.

Выплата кредитных средств происходит разово. Клиент получает наличные в кассе ,или деньги перечисляются на его дебетовую либо кредитную карту. Одни банки выдают кредит в том филиале, где подавалась заявка, другие – исключительно по месту постоянного проживания заемщика. Срок, когда ссуда должна быть полностью погашена, указывается в договоре. Клиент, по желанию, может досрочно полностью рассчитаться с займодавцем. Для этого он должен будет написать заявление с указанием конкретной даты, суммы и номера счета, с которого поступит выплата.

Не стоит оформлять кредит под залог недвижимости на несущественные расходы. Заем должен соответствовать масштабу трат. Также не рекомендуется оформлять такой кредит для того, чтобы погасить имеющийся.

Полезные статьи

Основной плюс — не слишком интересуются вашей кредитной историей, выдают почти без проверок, даже с открытыми просрочками. В качестве залога принимают квартиру, коттедж или дом с участком и без него, а также офисы и другую коммерческую недвижимость.

Как и где получить беспроцентный займ по паспорту ⇒

Фиксированная ставка — не нужно ждать одобрения и принятия индивидуального решения, платить вы будете от 2,5% в месяц от суммы долга. Решения принимают за полчаса, деньги можно забрать через 5-7 после регистрации залога.

Кто еще выдаст наличные точно в день обращения ⇒

Вероятность одобрения вашей заявки — 90%. С помощью кредитного калькулятора легко посчитать переплату и точную сумму ежемесячного платежа.

Кредиты под залог недвижимости позволяют получить практически 100% безотказное одобрение даже для большим сумм от миллиона и выше, так как у банка есть гарантия того, что вы вернете долг вовремя. Но если не платить — жилья вы можете лишиться. Заранее просчитывайте возможные риски и ваши финансовые возможности.

 

Отличия и преимущества нецелевого кредита под залог недвижимости

 

У нецелевого кредита под залог недвижимости есть принципиальные отличия от стандартной целевой программы, рассчитанной на определенные нужды. Они следующие:

• отсутствие первоначального взноса и скрытых комиссий;
• выдача небольших сумм без подтверждения уровня доходов, привлечения созаемщиков и поручителей;
• возможность получения средств даже с испорченной кредитной историей (небольшие просрочки по действующим кредитам);
• возможность выдачи средств на любые потребности клиента (в заявке может быть любая цель);
• в большинстве случаев предоставление средств в день подачи заявления без долгого ожидания рассмотрения заявки;
• необходимость оценки по рыночной стоимости того имущества, которое предоставляется в залог;
• наличие права собственности на квартиру или другое имущество, выступающее объектом обеспечения.

В чем плюсы? Нецелевой кредит под залог недвижимости банки могут выдать, даже если заемщик официально не трудоустроен и у него плохая кредитная история. Целью займа может быть что угодно: лечение, ремонт квартиры, покупка мебели или недвижимости, погашение ранее взятой ссуды и т.п.

Итак, по сравнению со стандартным потребительским займом или ссудой у нецелевого кредита под залог недвижимости есть несколько преимуществ:

• возможность срочного оформления – в день подачи заявления;
• предоставление кредитором больших сумм;
• отсутствие необходимости предоставления справки с места работы;
• одобрение займа даже при большой нагрузке по кредитным платежам;
• оформление займа клиентам с плохой кредитной историей;
• отсутствие необходимости внесения первоначального взноса;
• возможность получения кредита на любые нужды;
• возможность предоставления в качестве обеспечения любой недвижимости.

У большинства финансовых организаций есть условие, которое предъявляется к недвижимости, предоставляемой в качестве залога. Ее местоположение должно быть в районе, где действует стационарное отделение банка-кредитора. Исключением являются интернет-банки (например, Тинькофф) – они подобных требований не выдвигают.

Оформление кредита под залог имеющейся недвижимости

Финансовые организации выдвигают определенные требования к залоговому имуществу. Главными условиями являются ликвидность и отсутствие иных обременений передаваемого в залог имущества.

При оформлении крупного кредита под залог имеющейся в собственности недвижимости соискателю следует быть готовым к дополнительным расходам по оценке объекта и покупке полиса имущественного страхования в организациях, имеющих аккредитацию в финансовом учреждении.

В качестве предмета залога банки рассматривают принадлежащие клиенту на праве собственности:

• коммерческие объекты;
• жилые помещения;
• доли в квартирах;
• земельные участки;
• гаражи, дачи, прочие нежилые помещения.

Вряд ли удастся получить кредит под залог единственного жилья соискателя и его семьи (за исключением классической ипотеки) либо ветхого домика в глухой деревне.

Опасно ли брать ссуду под залог квартиры, дома, участка

Перед обращением в банк заемщик, как правило, анализирует возможные риски. Сможет ли он своевременно вносить ежемесячный платеж? Что будет, если не погасить кредит вовремя? Возможно ли при форс-мажорных обстоятельствах реконструировать долг? Безусловно, необходимо взвесить все за и против. Нельзя бездумно отдавать собственность под залог.

Нет сомнениям и страхам – 4 фактора вселяющих уверенность:

1. Обращение к инвесторам не унизительная просьба о материальной помощи, а сделка взаимозаинтересованных сторон.
2. Кредитору необходимо лишь обеспечить сохранность и возврат собственных денег.
3. Платежеспособность клиента давно не тайна, а доступная информация, поэтому заемщик должен сам адекватно оценивать свои возможности.
4. Заемщик вправе беспрепятственно пользоваться закладной недвижимостью, но не может осуществлять с собственностью регистрационные действия: продать, подарить, оформить в наследство.

Опасность лишится собственности существует только в ситуации, когда заемщик не выплачивает долг без веских на то оснований и скрывается от кредитора. Если вы имеете стабильный доход, планируете расширение бизнеса, уверены в стабильном поступлении средств – ваши риски потерять недвижимость равны нулю. Все финансовые сделки осуществляются в соответствии с законодательством РФ и абсолютно прозрачны.

Что значит нецелевой кредит под залог недвижимости

 

Кредиты, которые банки выдают частным заемщикам, делятся на две основные категории: целевые и нецелевые. Названия говорят сами за себя.

Целевой кредит подразумевает, что выданные средства будут использованы в соответствии с заявленной целью. Как правило, это:

• улучшение жилищных условий (приобретение или строительство жилья) – жилищный заем;
• покупка автотранспорта – автокредит.

Кредиты на прочие целевые расходы в банках РФ оформляются довольно редко.

Нецелевым кредитом заемщик может распоряжаться по своему усмотрению. Правда, при подаче заявки на его получение клиент все равно должен указать, на что планируется потратить деньги. Но проверять, как именно они были израсходованы, займодавец не станет.

В категорию нецелевых входят потребительские кредиты и любые другие, выданные под залог недвижимости или транспортного средства.

Обычно выделяют три группы нецелевых кредитов:

• потребительские;
• кредитные карты;
• микрозаймы.

О потребительских кредитах речь идет в тех случаях, когда нужна в долг сумма средней величины на какие-то бытовые расходы, например, покупку мебели, электроники, свадьбу, ремонт, поездку в отпуск и т.д.

Кредитная карта – это своего рода альтернатива дебетовой, ее владелец получает от банка запрошенную сумму на определенный срок. В рамках договора можно расплачиваться денежными средствами с карты, «уходя в минус», но с условием обязательного возмещения потраченных сумм. Существенный плюс продукта – льготный период пользования деньгами (без начисления процентов). Нередко такие карты можно получить в тот же день, когда подается заявка.

Широкое распространение получили и микрозаймы. Небольшие суммы в долг оформляются быстро и просто, часто по одному только паспорту.

 

Для получения нецелевого кредита в более крупном размере требуется дополнительное обеспечение. Им может служить залог дорогостоящего имущества, в частности, недвижимости. Этот вариант считается одним из самых надежных.

Сумма нецелевого кредита под залог недвижимости, как правило, равна половине (или 60 %) реальной цены дома или квартиры. Рассчитывать на заем, размер которого будет таким же, как полная стоимость недвижимого имущества, нецелесообразно: банки всегда стремятся сократить свои риски.

Преимущество таких кредитов – в более низких (по сравнению с обычными потребительскими) ставках и довольно больших суммах. Залогом может выступать квартира, дача, дом, земельный участок.

Следует иметь в виду, что целевые кредиты под залог получить легче (например, взять деньги для приобретения новой квартиры, предоставив в качестве обеспечения старую).

Оформить ипотечный кредит без залога не удастся, так как в само понятие «ипотека» уже входит обязательное обеспечение.

Какое значение имеет наличие залога при сделке? Обеспечение дает банку гарантию возврата средств при любых обстоятельствах. Если должник не вернет долг, кредитор все равно получит залоговую недвижимость, обратившись в суд, и продаст ее с торгов.

Советы и рекомендации

Запомните, что многие начинающие банки также предоставляют варианты кредитования, но нередко, именно тут можно встретить скрытые комиссии, дополнительные проценты и другие неактивные аспекты. Именно по этой причине рекомендуется сотрудничать исключительно с актуальными и востребованными банками, чтобы получить максимальную защиту своих интересов.

Очень внимательно оценивайте и изучайте все условия договора. Помните о том, что это основной документ, который определяет, как именно будет происходить процесс последующих выплат, какие санкции может использовать банк при формировании задержек и пр. Соответственно, детальное изучение договора поможет вам исключить всевозможные негативные моменты в дальнейшем.

Не следует брать кредит в том банке, где у вас есть депозит. Все дело в том, что если банк вдруг лишится лицензии, а это в действительности возникает достаточно часто, то вы не сможете получить обязательное страхование, то есть вам не вернут ваш депозит до тех пор, пока вы не осуществите процесс полного погашения взятого кредита.

И самое главное – старайтесь заранее рассчитать сумму, которую вы реально сможете выплачивать банку. Если возникают какие-то негативные моменты, не стоит брать новый кредит, чтобы погасить старый, ведь именно таким образом и формируется ситуация, из которой выбраться практически невозможно. Если вы не уверены, что сможете выплачивать установленную сумму банку, то лучше попросите оформлять кредит на более существенный период времени.

Как взять кредит под залог квартиры

Чтобы упростить выдачу денежных средств и быстро взять кредит под залог недвижимости, нужно сначала оценить и застраховать ваше жилье, чтобы банковским служащим самим не пришлось проводить эту процедуру. Пользоваться при этом надо услугами солидных фирм, документы которых будут иметь вес для банковских работников. Заполняя форму на выдачу того или иного вида займа, нужно отдавать себе отчет, что вам не станут выдавать сумму, которая будет больше заявленной в оценочной ведомости.

Все расходы при этом ложатся на плечи потенциального заемщика и никак не компенсируются. Клиент подает заявку на требуемый ему вид кредитного обременения по единой форме, затем ждет, пока банковские служащие проводят проверку предоставленных им документов на истинность и соответствие действительности. Все это занимает определенное время – в некоторых случаях рассмотрение заявки отнимает несколько часов, иногда – несколько дней.

Документы для займа

Обращаясь в ту или иную организацию, клиент должен знать, какие документы для оформления кредита под залог квартиры ему потребуются. В каждом отдельно взятом случае ситуация зависит от банковской структуры и того, каким продуктом хочет воспользоваться потенциальный заемщик. При закладывании жилья или любой другой ликвидной недвижимой собственности, требуются следующие бумаги:

• документы, подтверждающие права заявителя на жилье;
• паспорт, номер лицевого счета заявителя в ПФ;
• форма, подтверждающая официально доходы заявителя с отчислениями с них налогов;
• основание, на котором у заявителя имеется во владении недвижимость (договор дарения, купли, наследство);
• справка из МФЦ о том, что заявитель прописан в домовой книге;
• заверенное нотариально согласие прописанных в жилье родственников на выдачу денежных средств.

Требования банка к заемщику

На территории России существуют практически одинаковые требования банка к потенциальному заемщику, который хочет получить деньги, закладывая дом или квартиру:

• возраст от 21 до 65-70 лет (у Совкомбанка возраст получателя средств может достигать 85 лет);
• заявитель должен быть гражданином России;
• официально работать не менее полугода у одного и того же работодателя;
• не привлекать совместных заемщиков, если они являются ИП, владельцами ЛФХ или главными бухгалтерами МП, а не физическими лицами.

Почему банку не выгодно отнимать залоговое имущество

Перед оформлением кредитной сделки под залог клиент должен за свой счет провести рыночный анализ рентабельности имущества. Проводят анализ оценочные компании, рекомендованные банком, которому доверяет финансовая компания. Если жилье соответствует необходимым параметрам – имеет хороший ремонт, находится территориально в городе и районе с удобной инфраструктурой, располагается в новостройке, которая не подлежит к сносу и сдана в эксплуатацию, то сделка будет заключена. То же самое касается не только квартир, а и других объектов недвижимости – дачных участков, офисов, предприятий, автомобилей, земельных участков.

Проведение оценочной стоимости объекта залога необходимо для того, чтобы банк удостоверился, что в случае неуплаты по кредиту он сможет при продаже на аукционе компенсировать отданные деньги заемщику. Стоит сразу заметить, что продажа залогового имущества банком тоже не является выгодным действием для финансовой компании – ведь тратятся средства учреждения на услуги кредиторов и прочие расходы. Вывод – наиболее выгодный вариант от сделки для банка – своевременная выплата денежных средств с процентами от клиента.

Если представить ситуацию, что заемщик не может справиться с финансовой нагрузкой по кредиту, то банку выгоднее предложить услуги по рефинансированию. В такой способ клиент не теряет заложенное имущество, но получает более выгодные условия по возврату долга, также продлевают сроки выплат. Отнимание жилья через суд банком, чтобы выставить его на аукцион – это крайняя мера, на которую идет учреждение только в самых запущенных ситуациях по выплатам.

После заключения залоговой сделки клиент не теряет жилье. Он может дальше в нем жить, делать ремонт, не нужно выселять прописанных лиц. После оформления сделки под залог накладываются лишь частичные ограничения на имущество – его нельзя дарить, продавать или завещать, пока заемщик полностью не рассчитается по кредиту. Также перед оформлением квартиры под залог жилье не должно иметь судебный арест и прочие обременения, иначе сделка не состоится. В большинстве случаев выплачиваемая сумма кредита не выше 60 % – 75% от рыночной стоимости объекта залога. Обычно размера такой суммы достаточно, чтобы клиент мог вложить эти деньги в свои нужды.

Страхование залогового имущества

Зачастую банки предлагают застраховать кредит. При повреждении или уничтожении залоговой недвижимости финансовая организация получает компенсацию.

 

Плюс страхования имущества в том, что вопрос урегулирован законом. Между компанией и клиентом заключается договор. Теперь, если случится страховой случай, должнику обязаны заплатить. Период действия соглашения равен сроку действующего залога.

Также к преимуществам можно добавить минимизацию риски. В случае форс-мажоров (по разным причинам квартира станет непригодной) страховка «обезопасит» кошельки кредитора и должника от лишних трат.

В приоритете осуществлять все операции через банк. Благодаря страхованию в финансовой организации, клиент избавляется от лишней волокиты. В таких случаях банки могут предоставить скидки.

Для оформления страхования потребуются документы:

• заявление;
• опись недвижимости;
• копии договоров (кредит, ссуда);
• второй экземпляр свидетельства гос регистрации залога;
• выписка из реестра регистрации.

Однако в каждом индивидуальном случае перечень бумаг корректируется.