Как происходит ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2018-2019 году
В том случае, если дом или его части были возведены самовольно, процесс ввода здания в эксплуатацию усложняется. Для этого потребуется обращаться в независимую специализированную организацию, которая направит уполномоченную комиссию для осмотра строительных конструкций и оценки их безопасности.
Если специальная комиссия установит, что возведенная без проекта и разрешения постройка не соответствует установленным нормам, ее потребуется снести, а хозяину самостроя оплатить штраф. Несоблюдение законодательных требований в этом случае грозит нарушителю привлечением к административной ответственности в виде штрафа в размере до 50 000 рублей.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
В случае выявления каких-либо несоответствий стандартам, проверяющими составляется отдельное заключение с установлением сроков для устранения недочетов. После этого необходимо снова вызвать приемную комиссию.
IT-программы для учета, оптимизации документооборота и планирования
Автоматизированные прикладные решения, призванные нивелировать излишнюю бюрократию, которой подвержена строительная отрасль в силу многоэтапности процесса и обязательного согласования ГОСТов, СНИПов, которые отнимает много времени.
Плюс, разнообразные решения по оптимизации разных этапов строительства: календарно-сетевое планирование по материалам, ресурсам, времени и затратам также сокращают выполнение тех или иных задач, обеспечивая бесперебойность стройки.
Рынок таких решений довольно широк, каждый из софт-продуктов имеет свои особенности, требует внедрения, установки, а также его покупку может позволить себе только крупные предприятия из-за высокой стоимости.
BIM-технология
Ее не зря считают локомотивом технологий в строительстве. Информационное моделирование обеспечивает точность и скорость проектирования: так, сроки инвестиционной фазы проекта сокращаются на 50%, строительства — на 20-50%, Сокращается до 40% ошибок и погрешностей в проектной документации, на само проектирование экономится времени на 40%, а по срокам координации и согласования ‒ вообще на 90%. Применение информационного моделирования напрямую влияет на сокращение сроков строительства, поскольку предотвращает в виртуальной цифровой модели здания все возможные коллизии, на исправление которых может уйти не только дополнительные деньги, но и время.
BIG DATA
Большинство застройщиков ведет несколько проектов ‒ собирать все данные по каждому ‒ колоссальная затрата времени и ресурсов. Обладая комплексной информацией, поддающейся анализу в программе, процесс планирования территорий под застройку мог бы быть намного эффективнее. Также хранилища Big data заранее снимет вопросы по безопасности выбранной территории, транспортной доступности, наличия инженерных сетей и пр. Оцифровка данных намного ускоряет все последующие действия на всех этапах строительства, улучшает систему управления рисками и прогнозирования. В паре с BIM Big data выведет проект на новый уровень планирования.
«Цифровой рабочий»
Так еще называют в строительстве технологию, объединяющую IoT и ИИ.
Благодаря датчикам и системам контроля, аналитики, а также системам видеонаблюдения и дронам, собираются разные важные данные. С их помощью решается вопрос контроля и учета не только оборудования и материалов, но и самих рабочих.
Умная техника сама фиксирует те или иные проблемы и заранее оповещает через систему. Человеческий фактор минимизируется, оперативнее решаются возникающие дефекты, а также предотвращается кража материалов на объекте ‒ нет стопора из-за проблем с оборудованием или материалами, соблюдаются нормы безопасности на объекте.
Модульные конструкции и 3D -печать
Как уже говорилось, по прогнозам, к 2024 году рынок бетонной 3D-печати в мире достигнет $58 млн.
Строительство при помощи готовых модулей, которые можно изготавливать прямо на стройплощадке получило распространенность из-за ряда преимуществ: снижение затрат, скорость, сокращение стройотходов. 3D-принтер может напечатать любой сложности элемент.
Технологии лазерного сканирования и аэрофотомониторинга строительных объектов
В работе с информационными моделями эта технология особенно актуальна: она позволяет намного быстрее выполнить обмерные работы и получить информацию о состоянии сетей и конструкций, рельефа местности. Лазерное сканирование дает массив информации, который получить при обычном обмере невозможно. При этом цена такая же, как при традиционных замерах, а скорость и эффективность — выше.
IT-решения, облачные сервисы, робототехника, дроны, лазерное сканирование, IoT, 3D-печать ‒ все они заменяют/дополняют человеческие ресурсы, эффективно справляясь большим объемом задач, или вовсе делая то, что человек сам бы не смог. О новейших технологиях в строительстве, повлиявшим на скорость и эффективность возведения здания, вы можете прочесть здесь.
Общие положения и ответственность сторон
Законодательство, регулирующее строительную отрасль в России, является одним из наиболее консервативных в стране. До сих пор актуальными остаются постановления Совета Министров и СНиП еще советских времен, хотя они в некоторых положениях очень устарели. Однако на их основе разработаны многочисленные ведомственные и территориальные строительные положения и нормы, утвержденные гораздо позже.
В частности, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов в Российской Федерации регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП) 3.01.04-87, введенными в действие еще в 1988 году. Указанные правила распространяются на приемку всех построенных или реконструированных объектов (сооружений, зданий, предприятий, пусковых комплексов) в той части, которая не вступает в противоречие с действующей законодательной базой.
Сама приѐмка происходит в два этапа:
- Рабочая комиссия со стороны застройщика проверяет соответствие утвержденному проекту смонтированного оборудования и непосредственно возведенного здания, исполнение стандартов и строительных норм, испытания оборудования, готовность промышленного комплекса к выпуску продукции, выполнение мероприятий, направленных на сбережение окружающей природной среды, санитарных норм и техники безопасности. Фактически идет прием работ заказчиком от генерального подрядчика.
- Приемка законченного строительством объекта от заказчика государственной приемочной комиссией после завершения всех предусмотренных строительно-монтажных работ, полной комплектации инвентарем и оборудованием, благоустройства территории и устранения всех обнаруженных недостатков.
Если речь идет о новом жилом микрорайоне, то в основном производится проверка выполненных работ на всей отведенной территории градостроительного комплекса после того, как будут возведены все жилые дома, постройки общественного назначения, произведено озеленение территории и ее благоустройство.
Строения производственного назначения принимаются только в том случае, когда они полностью подготовлены к началу эксплуатации (обеспечены сырьем, ресурсами и квалифицированными кадрами), на оборудовании уже выпускается продукция в объеме по нормам начального периода, а недоделки устранены. Опытно-промышленные и экспериментальные заводы принимаются при условии готовности к опытам.
Как исключение, такие исключения могут быть внесены органом, который утверждал проект. В состав пускового комплекса обязательно входят линии связи, подъездные пути, мелиоративные мероприятия, кроме того, строения бытового и санитарного назначения, которые:
- гарантируют нормальные условия труда;
- обеспечивают улавливание, очистку и обезвреживание вредных выбросов в почву, воду, атмосферу;
- перерабатывают производственные отходы.
Когда проводятся мероприятия по орошению и осушению земель, то допускается ежегодная приемка, если возведены водохозяйственные сооружения, проложены осушительные или оросительные сети и другие составляющие пускового комплекса. Последний пусковой комплекс принимается одной приемочной группой параллельно с проверкой строения в целом или его заключительной пусковой очереди.
Жилые дома, которые состоят из четырех и более секций, разрешается принимать посекционно, если это указано в проекте, строительном плане и титульном списке. Однако для этого должно быть выполнено одно условие: в примыкающей к сдаваемой секции необходимо подключить отопление и смонтировать все конструкции, а возле самой принимаемой секции выполнить мероприятия по благоустройству. Пристроенные и встроенные помещения, предназначенные для торговли, бытового обслуживания и иных целей, если они относятся к разным секциям, принимаются при обеспечении отопления и завершения СМР в той их части, которая относится к сдаваемой секции.
Очистные сооружения, относящиеся к системе канализации, в новых, реконструированных или расширенных зданиях можно принимать после проведенных гидравлических испытаний емкостных конструкций и трубопроводов, комплексного опробования с использованием сточной или чистой воды продолжительностью не менее 72 часов и проверки надежности взаимодействия всех частей на практике. После очистных сооружений можно производить наладку станций биологической очистки при температуре воздуха выше нуля ночью и не менее 10 градусов днем. Максимальная продолжительность наладки в зависимости от производительности очистных сооружений может длиться от 3 месяцев до одного года.
Дата подписания соответствующего акта Государственной комиссий считается датой ввода в эксплуатацию объекта.
Порядок ввода в эксплуатацию ИЖС
- Отопление. Зависит от того, где расположен участок. В некоторых районах сельской местности не подведен газопровод. В этом случае отопление будет осуществляться при помощи электрических обогревателей или дровяных печей.
- Водоснабжение. Вода должна поступать из своего колодца (скважины) или центрального водопровода. Необходимо заранее позаботиться об этом.
- Электричество. Обеспечение электричеством должно быть непосредственно рядом с домом. Или разводка должна быть окончательно проведена по дому.
- Канализация. Устанавливается, в основном, в городской черте, где она централизована и есть возможность к ней подключиться. В сельской местности такой возможности нет и к каждому дому возможно подведение автономной системы.
Согласно статье 55 ГрК РФ разрешением можно считать документ, который подтвердит окончательное выполнение строительства любого капитального сооружения. В нем содержится информация, идентичная сведениям в проектной документации. Сооружение должно не только отвечать строительным канонам, но и соответствовать разрешенному использованию.
Процедура ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома
- подготовьте документацию, необходимую для обращения в муниципалитет (перечень установлен 55 статьёй ГрК РФ);
- приобщите к бумагам запрос с просьбой о предоставлении данной государственной услуги и передайте в отделение уполномоченного органа (например, в Комитет);
- дождитесь осмотра недвижимости должностными лицами;
- получите оформленное разрешение установленного образца
- быстрый подъезд к объекту (например, гравийную или асфальтированную дорогу);
- электричество (к дому проводится линия передач);
- водопровод (доступ к колодцу либо скважине, подключение к центральному водоснабжению);
- отопление;
- канализацию (хотя в индивидуальном доме нет подключенияк централизованной сети, хозяин обязуется обустроить стоковую яму, полностью отвечающую гигиенически-санитарным нормам);
- окна, двери, крышу, крыльцо, межэтажные перекрытия и т. д.
Предварительная подготовка
Прежде, чем МКД или другой подобный объект жилой недвижимости будет принят в эксплуатацию, подписан акт его приемки и розданы ключи новым жильцам, застройщику необходимо провести ряд мероприятий и подготовительных работ.
В этот перечень входит следующий комплекс работ и решаемых задач:
- До ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан, прежде всего, обеспечить надлежащим образом отвод земельного участка. В его обязанность входит произвести государственную регистрацию права собственности или права долгосрочной аренды на участок земли, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства. Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 38–38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
В некоторых случаях застройщики осуществляют процесс оформления земельного участка уже после того, как начали возведение дома. А есть и прецеденты, когда этот вопрос начинает решаться уже после того, как дом почти полностью готов.
В этом случае застройщик и его клиенты инвесторы — дольщики могут столкнуться с серьезными проблемами.
- Завершение возведения объекта, согласно утвержденному проекту, в том числе и благоустройство прилегающей территории.
- Следующей обязанностью застройщика до ввода многоквартирного дома или иного жилого объекта в эксплуатацию – это, так называемая, информационная обязанность. Застройщик обязан предоставить по требованию любого участника долевого строительства всю необходимую ему информацию относительно проекта строительства. При этом такой дольщик обязан представить соответствующим образом оформленный договор долевого участия в строительстве и документ, удостоверяющий его личность.
К такой информации (п. 2 ст. 21 ФЗ «Закона об участии в долевом строительстве») относят:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства МКД или другого объекта жилой недвижимости;
- заключение государственной экспертизы по проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
- Оформление технического паспорта на объект или МКД. Этот процесс осуществляется с помощью органов технического и строительного надзора, также производится постановка дома на учет в органы БТИ.
- Построенный МКД или другой объект жилой недвижимости должен иметь соответствующий адрес и ему обязательно присваивается порядковый номер. Для получения почтового адреса и номера дома оформляется постановление главы администрации муниципалитета за его подписью.
- Пакет технической документации, а также договоры, заключенные с компаниями поставщиками коммунальных услуг – электроснабжение, водоснабжение, отвод канализационных вод, обслуживание лифтового хозяйства, вентиляционного и охранного оборудования. Сюда также включаются контракты с коммунальными предприятиями, осуществляющими благоустройство прилегающей территории, оборудование детских площадок и других бытовых помещений, предусмотренных проектом МКД.
- Акт о проведении соответствующих технических испытаний всех внутренних систем дома — опрессовка тепловых магистралей, проверка водоснабжения, электрических кабелей и внутридомовой системы электроснабжения.
В центре внимания
Реквизиты для осуществления перевода денежных средств в доход федерального бюджета
Посмотреть
Скачать
Рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитование указанных застройщиков
Посмотреть
Скачать
Об обязанности застройщиков по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд
Посмотреть
Скачать
Приказ Минстроя России от 27.09.2015 г. № 771/пр “Об утверждении Административного регламента по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению государственного контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций в сфере теплоснабжения”
Посмотреть
Скачать
Реестр описаний процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 года, № 403
Посмотреть
Скачать
Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования”
Посмотреть
Скачать
Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” (о лицензировании управляющих компаний многоквартирных домов)
Посмотреть
Скачать
Постановление Правительства Российской Федерации от 05 мая 2014 года № 404 “О некоторых вопросах реализации программы “Жильё для российской семьи” в рамках государственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”
Посмотреть
Скачать
Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования”
Посмотреть
Скачать
Распоряжение Правительства РФ от 30 апреля 2014 года № 718-р “Об утверждении индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации и предельно допустимых отклонений по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов”
Посмотреть
Скачать
Указ Президента Российской Федерации от 07 мая 2012 года № 600 “О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно – коммунальных услуг”
Посмотреть
Скачать
Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2014 года № 403 “Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства”
Посмотреть
Скачать
Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Посмотреть
Скачать
Указ Президента РФ от 1 ноября 2013г. №819 “О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации”
Посмотреть
Скачать
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 5 мая 2014 г. № 223/пр г. Москва “Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса”
Посмотреть
Скачать
Приказ Минстроя России от 18 июня 2014 года № 321/пр О внесении изменений в перечень субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется реализация программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 27 мая 2014 года №258/пр.
Посмотреть
Скачать
Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования”
Посмотреть
Скачать
Особенности реконструкции зданий
В тех случаях, когда здание устаревает морально и физически, оно не удовлетворяет различным утвержденным требованиям (санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным и конструктивным). Поэтому возникает необходимость провести его реконструкцию.
Реконструкция – это переустройство дома для полного или частичного изменения его функционального назначения, замены оборудования на более новое и эффективное, улучшения застройки или достижения соответствия новым более высоким нормативным требованиям. Переустройство может предполагать улучшение фасада, усиление конструкций, перепланировку помещений, а также пристройки или надстройки.
Многие владельцы производственных и жилых объектов выбирают путь реконструкции, а не нового строительства, поскольку в первом случае финансовые вложения гораздо ниже, а срок их окупаемости вдвое меньше. В первую очередь это касается промышленных предприятий, что связано с острой необходимостью замены старых станков для повышения конкурентоспособности продукции на рынке. Однако по мере старения жилого фонда в городах, все чаще реализуются проекты реконструкции и реновации старой застройки, которая отслужила свой срок, или находится в неудовлетворительном состоянии.
Решение о реконструкции принимается по результатам обследования и последующей оценки технического состояния здания. При этом определяется пригодность к дальнейшему использованию и несущая способность конструкций. Исходя из этого, к каждому сооружению применяется индивидуальный подход. Иногда по результатам обследования приходится делать выводы, что дом вообще больше не пригоден к использованию, и восстановить его эксплуатационные функции не представляется возможным.
Домам средней и малой этажности повышается этажность при помощи надстройки, улучшается степень благоустройства, внешний облик делается более эстетичным с применением новых современных материалов, меняются изношенные инженерные сети. Также очень важны мероприятия по усилению несущих элементов и восстановлению до начальных величин эксплуатационных показателей.
Особенностью реконструкции является то, что ее нередко приходится проводить в стесненных условиях, не дающих возможности в полной мере задействовать все механизмы, обустроить склады материалов, изделий и сырья. В связи с этим, а также во избежание остановки предприятий, приходится применять специально разработанные методы монтажа, усиления конструктивных элементов.
