Арендаторам могут разрешить разрывать договоры в одностороннем порядке

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки

Может ли арендатор расторгнуть договор

Прежде чем приходить к обсуждению возможности одностороннего выхода из договора аренды, стоит отметить, что подписание договора аренды — двухсторонняя сделка. Это означает, что закон защищает не только собственника, но и арендатора, который может выйти из договорного процесса, достигнув согласия, или по решению суда. К сожалению, без вмешательства судебных инстанций обойтись получается далеко не всегда, а чтобы избежать возможных неприятностей, все тонкости процесса расторжения договора должны быть прописаны в положениях договора. С точки зрения закона у арендатора есть четыре основания для выхода из договорных отношений в индивидуальном порядке:

1. Собственник жилья не желает передавать объект в использование арендатору, а это может произойти в случае, если оформление соглашение и фактическая передача объекта в пользование съемщика, произошли в разное время. В частности, арендодатель может препятствовать в использовании арендатором имущества, а к таким ситуациям можно отнести смену замков в сдаваемом помещении или отключение коммуникаций, что ставит арендатора в невыносимые условия.
2. В процессе эксплуатации арендованного объекта было выявлено наличие недостатков, затрудняющих эксплуатацию объекта, или делающих ее невозможной. Это может произойти по двум причинам: арендатор не был предупрежден об этих недостатках, или в ходе осмотра объекта он был лишен возможности произвести тщательный осмотр помещения.

В случае если суд докажет, что повреждение имущества было допущено арендатором, все убытки он будет вынужден покрыть за свой счет.

В случае если собственник недвижимости уклоняется от выполнения капитального ремонта, что подразумевает замену имущества (в случае с арендой транспортного средства, к примеру) или реконструкцию объекта недвижимости. Это не касается, между тем, случаев, когда капитальный ремонт, согласно договоренности, должен выполнять сам арендатор. В этом случае повода для преждевременного расторжения договора нет.
Согласно положениям закона, досрочно прекратить договорные отношения арендатор может в том случае, если объект недвижимости или автотранспортное средство были выведены из строя

При этом важно учитывать тот факт, что арендатор никак не мог этому помешать и, тем более, стал виновником случившегося. Это может случиться, к примеру, во время стихийного бедствия или ремонта соседних помещений.

Несмотря на то, что действия арендатора в случае наступления одного из последствий предусмотрены законом, юридическая практика показывает, что далеко не часто сторонам–подписантам договора аренды удается договориться. Как правило, расторжение договора по инициативе арендатора происходит через суд. Между тем, правильно составленный документ, а помочь в этом могут профессиональные юристы, поможет избежать судебных тяжб.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
• Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

• Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
• Объект, передаваемый по акту.
• Состояние объекта на момент осмотра.

СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

• Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
• Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Последствия расторжения договора аренды

Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.

В связи с расторжением договора аренды:

1. Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
2. Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:

• если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
• если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).

Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.

Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.

Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:

• если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
• если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.

Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.

Документы

Гражданский кодекс в ст. 622 обязывает участников соглашения об аренде для прекращения партнерских отношений собрать необходимый пакет документов:

• соглашение о расторжении;
• акт приемки.

Акт приема-передачи важно составить по всем правилам. В нем должна отражаться следующая информация в полном объеме:

• сроки возврата арендуемого имущества;
• место прекращения действия их соглашения;
• описание объекта (внешнее, техническое, иное).

Чем больше будет записано характеристик в данный документ, тем меньше вероятности, что потом возникнут претензии по его состоянию после расторжения сделки.

Если процесс аннулирования контракта будет проходить в суде, то нужно будет составить соглашение о досрочном прекращении обязательств. Он нужен в качестве доказательства, если:

1. Контракт предусматривает пролонгацию.
2. Один из участников сделки отказывается от выполнения своих обязательств.

Досрочное расторжение соглашения об аренде по инициативе арендодателя

Для расторжения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необходимо, чтобы арендатор:

• использовал имущество не по назначению либо нарушал оговорённые правила его эксплуатации;
• в процессе эксплуатации значительно ухудшил качественные характеристики объекта, не содержал его в надлежащем состоянии;
• нерегулярно и неоднократно не вносил плату за использование квадратных метров;
• не производил капительный ремонт помещения.

Общие положения

Как и в предыдущем случае, расторжение договора аренды по инициативе арендодателя происходит в несколько этапов. Для начала собственник направляет письмо съёмщику, в котором требует устранить выявленные им нарушения. Далее оформляется предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением конкретных его положений. Эти два уведомления можно объединить в одном письме.

Если от второй стороны не последует никакой реакции, стоит написать исковое заявление и направиться с ним в суд.

Соглашение об одностороннем отказе

Важно понимать разницу между условием о наличии права у стороны оформления одностороннего отказа от исполнения договора аренды и требования об аннулировании сделки в принудительном порядке. Так, в тексте соглашения должно быть чётко указано, что каждая из сторон имеет право отказаться от дальнейшего исполнения договора в конкретных случаях

Если же в документе написано, что сторона вправе требовать расторжения имеющейся договорённости, то невыполнение этого положения договора уже является основанием для инициирования судебной процедуры.

Как разорвать соглашение в одностороннем порядке

Априори одностороннее расторжение договора не допускается. Об этом гласят положения Гражданского кодекса РФ, где указано, что отказаться от исполнения своих обязательств стороны могут только в виде исключения.

Кроме того, мы уже определили, что в тексте соглашения обычно отдельно указываются случаи, являющиеся основаниями для окончания договорных правоотношений раньше срока, определённого в документе. При их наступлении всё происходит без суда.

Однако это не означает, что не нужно оформлять никаких документов. Вторую сторону о своём намерении потребуется уведомить письменно. В таком обращении следует указать:

• реквизиты сторон;
• обязательства, которые стороны так и не исполнили;
• сообщение об аннулировании сделки в одностороннем порядке.

Отправляется уведомление на адрес, указанный в соглашении как контактный. При этом нужно убедиться, что досрочное расторжение договора действительно необходимо. Ведь это может предоставить определённые неудобства как одной, так и другой стороне.

Последствия аннулирования

Последствия расторжения договора по инициативе арендодателя такие же, как и при окончании рассматриваемых правоотношений при обоюдном согласии. Так, владельцу возвращается его помещение, а вместе с ним и обязательства по его содержанию (ремонт, коммунальные платежи и т.д.).

Если же такого рода процедура происходит в судебном порядке, последствия могут быть и иными. Их определяет суд исходя из необходимости справедливо распределить расходы между сторонами, понесённые ими в связи с выполнением условий сделки. Особенно это актуально, когда ухудшилось состояние съёмного помещения либо иные существенные обстоятельства.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Стоит отметить, что условия досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора прописываются в тексте самого документа. Они могут быть различные и определяются сторонами самостоятельно.

Если же обстоятельства, когда возможно досрочное прекращение договора аренды квартиры или иной недвижимости, не прописаны, правоотношения могут быть прекращены мирно и полюбовно по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатором, описано ниже.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Причины

В нормативах предусмотрены следующие основания для одностороннего отказа от договора аренды:

• владелец не предоставил в пользование то имущество, о котором договаривались стороны;
• собственник создаёт препятствия для использования имущества по назначению;
• если в имуществе обнаружены недостатки, которые не позволяют дальше его использовать по назначению;
• арендодатель не выполнил своё обязательство по проведению ремонта помещения в установленные сроки;
• в случае наступления непредвиденных обстоятельств, в результате которых съёмщик не сможет использовать объект.

Документы

Нормативами не установлены обязательства составлять какие-либо документы для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Однако, как свидетельствует практика, довольно часто стороны подписывают соглашение о прекращении (расторжении) соглашения об аренде. С его помощью можно задокументировать факт прекращения правоотношений, существовавших ранее, и минимизировать вероятность возникновения взаимных претензий.

В рассматриваемом документе стороны обычно прописывают факт окончания их договорных правоотношений, а также то, что не имеют никаких претензий друг к другу.

Расторжение соглашения без суда

Для расторжения договора аренды во внесудебном порядке нужно обозначить свои намерения в отдельном документе, адресованном контрагенту. В нём нет необходимости просить у арендодателя ликвидировать недостатки, требуется просто указать причины досрочного расторжения сделки.

Если же вторая сторона никак не отреагирует на посланное вами сообщение, реализовать задуманное можно будет в судебном порядке. С этой целью оформляется исковое заявление. Не забывайте также, что за его подачу придётся заплатить госпошлину.

Расторжение соглашения через суд

Определяя, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, стоит учитывать, что суд рассмотрит обращение только в том случае, если арендатор предварительно обращался к контрагенту с письмом о своём намерении расторгнуть сделку с указанием причин такого своего решения.

Важно понимать, что, подавая иск в суд, всё написанное в нём нужно подтвердить доказательствами. На практике сделать это бывает довольно сложно, так как судья субъективно рассматривает приведённые доводы

К примеру, не посчитают уважительной причиной нерентабельность использования помещения ввиду изменившейся экономической ситуации.

Образец расторжения договора

Образец такого документа позволит составить его правильно и быстро, избежав при этом типичных ошибок.

Соглашение о расторжении договора _______(вид)

________г.

Сторона 1 представленная __________(наименование) и Сторона 2___________(наименование) заключили данное соглашение о следующем:

Договор №______ от _______г. признать расторгнутым с момента подписания настоящего соглашения;

Прекратить все взаимные обязательства, предусмотренные в рамках Договора с момента подписания соглашения;

Возвратить Стороне 2 ______ от Стороны 1 имущество ___________(вид).

Настоящее соглашение вступает в силу непосредственно с момента его подписания в двух экземплярах для каждой из Сторон.

Дата________

Подпись Сторона 1__________

Подпись Сторона 2__________

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда

Досудебное урегулирование решает многие спорные моменты без серьезных потерь. Процедура расторжения может быть предусмотрена в договоре аренды. Если особенности прекращения арендных взаимоотношений будут оговорены перед подписанием, то вопрос решится без суда.

Срок действия соглашения является важным моментом. Расторжение возможно при подписании бессрочного договора.

Единственным условием при этом является оповещение арендатора за 3 месяца о будущих намерениях. Если дело касается объекта недвижимости или арендуется другое имущество, разрешено отправлять уведомление за 1 месяц.

Право для бессрочных договоров не прописывается отдельно, а предусматривается по умолчанию на законодательном уровне.

Одностороннее расторжение договора: общая информация

Некоторые контракты имеют пункты, предусматривающие возможность расторгнуть его в одиночку. Но для этого должны быть очень серьезные нарушения основ сделки. Неблагонадежные поступки стороны-нарушителя условий сделки, ставит вторую сторону в положение, которое лишает ее выгоды и смысла такого сотрудничества.

Понятно, что такое положение вещей не нормально, и если нет возможности расторгнуть контракт односторонне, следует прибегнуть к законодательным нормам.

Судебная практика в данном вопросе весьма велика, но каждый случай индивидуальный, тем не менее, вопросов всегда много. И это не спроста, ведь законодатели определили только стандартные нормативы, не вдаваясь в их узкую направленность. Так, одностороннее расторжение договора могут трактовать, как нежелание выполнять свои обязательства данной стороной.

На самом деле, это разные вещи и правовое регулирование их также различно. А также правовые последствия:

• одностороннее расторжение — даже при наличии судебного акта, вторая сторона может потребовать исполнить обязанности;
• отказ — не дает право аналогичного правомочия.

Основания для одностороннего расторжения договора

1. Взаимное соглашение сторон – самый благополучный исход дела, обычно, в таких случаях стороны расходятся мирным путем, без разбирательств и последствий;
2. Обоснованное требование прекращения действия договора от одной из сторон – сюда относят серьезные нарушения пунктов, определяющих права и обязанности сторон, в следствии, которых инициатор несет потери;
3. Односторонний отказ выполнять условия договора – самый неприятный вариант развития событий, такая причина чаще других ведет к разбору полетов в суде.

При условии, что инициатором расторжения будет только одна сторона, это может быть осуществлено путем оформления дополнительного соглашения.

Логичным будет и тот факт, что убытки второй стороны будут компенсированы. Инициатор этого действия направляет письменное предложение о расторжении второй стороне. На до судебной стадии это решают путем подписания нового соглашения.

Важно! Это нельзя сделать, если расторжение повлечет за собой нарушение прав и интересов третьей стороны. В противном случае такие решения могут быть решены только при судебном разбирательстве

В противном случае такие решения могут быть решены только при судебном разбирательстве.

Бесплатная консультация юриста по телефону

По Москве и области 7 (495) 280-74-29

Санкт-Петербург и область 7 (812) 389-36-23

Федеральный номер 8 (800) 511-43-08

Приведем пример. Сторонами А и Б был заключен арендный договор на складское помещение с долгосрочной основой. Документом было предусмотрено зафиксировать сумму арендного платежа, без возможности ее изменения. Это была инициатива арендатора, ведь в таком случае, он будет защищен от влияний инфляции и настроения собственника. Но как говорят, грянул финансовый гром для собственника и он возжелал увеличения цены.

Арендатору не нужно повышение, а арендодатель идет в суд. Однако, арендодателю откажут, и обосную это тем, что основной договор в такой трактовке предусмотрел ответственность за подписанное. И значит, собственник останется при своем, неся при этом потери.

Из этого выходит, что ГК РФ в своей статье 451 нельзя по факту применить на практике. Но не нужно быть такими категоричными. Она будет применима целиком и полностью при условии, что все 4 условия будут соблюдены:

1. Заключение сделки было совершено с четкой верой в неизменность ситуации.
2. Стороны не могли оказать влияние на изменение ситуации.
3. Текст контракта и обычаи делового оборота не дает показаний о принятии на сторону риска за изменение ситуации.
4. Если основной документ оставить без изменений, то это принесет невыгодность и убытки обеим сторонам.

Возможные случаи одностороннего расторжения договора

1. Нарушение выполнения обязательств по договору. Обычно это случается в сделках подрядов и поставок. И как результат, возмещение убытка — норма для такой ситуации.
2. Желание одной стороны прекратить взаимоотношения. Такие ситуации привычны для арендных отношений, ссудных и подрядных сделок. В данном случае, также можно воспользоваться сведением расходов и убыток, образовавшихся из-за этого обстоятельства.
3. Изменение обстоятельств. Пример, таких ситуаций чаще других встречается при сделках дарения. Возможно произойдет смена основных обстоятельств, при том, что и обязательства исполняются добросовестно, тогда рекомендуется не разрывать такой контракт, а просто изменить его.

В предпринимательской деятельности все сторона таких договорных отношений стремится к минимальным рискам и большей прибыли для себя.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения)

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.