Нужен ли акт приема-передачи при покупке квартиры и как его правильно оформить

Как правильно оформить документ при продаже квартиры

Акт приёма-передачи составляется при оформлении квартир, приобретаемых как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. В каждом из данных случаев имеются свои нюансы.

Акт приёма-передачи оформляется при покупке жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости

Для новостроек

Передаточный документ заключается между застройщиком и покупателем. В нём покупатель должен указать все имеющиеся строительные недоделки и дефекты. Подписывая такой документ, застройщик соглашается с устранением указанных претензий.

Перечень и сроки доработок могут быть оформлены самим застройщиком в отдельном Смотровом акте. Он формируется на основании разработанных СНиПов и ФЗ №384 от 30/12/2009 года. При его подписании дольщик должен проверить:

• соответствие реальной площади жилья тем габаритам, которые указаны в договоре (СНиП 2.08.01–89 Приложение 2);
• температуру и конденсат на внутренней поверхности стен на предмет отсутствия щелей с улицы (СНиП 23–02–2003);
• выравненность поверхности полов, перепад во всей квартире не может превышать 20 мм (СНиП 3.03.01–87);
• исправность работы вентиляции;
• работоспособность электропитания;
• наличие системы отопления: радиаторы должны располагаться на своих местах;
• правильность установки дверей;
• целостность стеклопакетов;
• внутренняя отделка;
• наличие сантехники (если такое предусмотрено в договоре).

Для вторичного рынка

Подписание приёмочного документа производится между продавцом и покупателем. Такая процедура считается установлением действительного перехода квартиры к покупателю в том состоянии, которое оговорено в договоре. Принимающей стороне остаётся проверить:

• коммунальные платежи;
• телефонные счета;
• внешнее состояние помещений.

Содержание передаточного акта (с образцом для скачивания)

Утверждённой формы документа о приёме-передаче не установлено. Важным требованием является необходимость заключения акта в письменной форме (статья 160 ГК РФ). В документ следует внести следующие пункты:

• название составляемого документа;
• место и дату заключения акта;
• наименование организации или ФИО участников сделки;
• указание договора, к которому составляется акт;
• описание приобретаемого жилого помещения с указанием точного адреса;
• перечень выявленных недочётов;
• паспортные сведения участников или основные реквизиты застройщика (ИНН, наименование, ОГРН, паспортные данные представителя);
• подписи сторон.

Акт может быть как отпечатан, так и составлен вручную. Для последнего варианта следует оформлять документ шариковой ручкой, разборчивым почерком. В нём не должно быть сокращений. Следует придерживаться официального стиля. Составляется акт приёма-передачи в 3-х экземплярах:

• 1-я копия остаётся у покупателя;
• 2-я предоставляется продавцу;
• 3-я направляется для регистрирования в Росреестр права собственности.

По усмотрению любой из сторон сделки в акт включаются дополнительные вопросы. Если жильё покупается с мебелью, то следует указать предметы, находящиеся в квартире. В акте может быть указан раздел о передаче денег.

Документ может быть оформлен отдельно или как приложение в составе договора

Образец акта приема передачи квартиры при продаже

Какие документы передаются покупателю при продаже квартиры

После того, как сделка регистрируется в государственном органе, покупатель получает на руки соответствующее свидетельство. Вместе с ключами покупатель может передать ему и дополнительную документацию. Однако необходимо понимать, закон не обязывает продавца это делать. Как показывает практика, здесь все происходит по обоюдному согласию.

Нужно понимать, наличие всех дополнительных документов − это головная боль нового собственника. Ведь теперь ему необходимо будет определять историю недвижимости, ее юридическую чистоту. Возможно, некоторые дополнительные документы позволят в будущем продать данную недвижимость без каких-либо неприятностей.

Не каждый знает, документы, подтверждающие право собственности продавца, которые остались у него после продажи квартиры, утрачивают юридическую силу. Естественно, по закону бывший собственник не сможет использовать их в будущем. Однако известны ситуации, когда купленная недвижимость отсуживается у нового владельца, даже в том случае, если все документы правильно оформлены. Именно поэтому рекомендуется, чтобы покупатель получил такие документы:

• сам договор купли-продажи;
• акт, свидетельствующий о передаче жилища;
• расписка о получении полной стоимости квартиры. Здесь следует указать точную сумму совершения сделки. Если дается задаток или сумма выплачивается частями, на каждую выплату должна составляться отдельная расписка;
• выписка из регистрационного органа, которая подтверждает, что покупатель стал новым собственником жилища.

Этот список можно назвать обязательным. Однако покупатель имеет право попросить дополнительные документы:

• кадастровый паспорт, справка БТИ, план квартиры. Это может понадобиться, например, если новый владелец планирует сделать ремонт с переносом стен, газового оборудования и другой перепланировкой;
• справки с жилищного товарищества, подтверждающие тот факт, что за квартирой не числятся задолженности по различным коммунальным платежам;
• справка из налоговой, которая станет подтверждением того, что продавец не имеет никаких долговых обязательств. Например, если он стал собственником по наследству или дарственной, ему необходимо было оплатить пошлину. Если она не оплачена, данное обязательство возлагается на нового собственника;
• справки от психиатра, нарколога, невропатолога.

Если не подписать акт приема передачи квартиры

Отказ от подписи акта говорит о невыполнении обязательств, указанных в договоре. Следствием этого покупатель может «забыть» передать деньги, а продавец не отдаст ключи от объекта сделки. Если обе стороны настроены на честное совершение сделки, в их интересах поставить свои подписи.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель увидел жилище не в том состоянии, в котором собирался его приобрести. Как правило, это и есть причина отказа в проставлении своей подписи. Однако это не совсем правильно. В этих случаях рекомендуется документ все-таки подписать, но при этом подробно изложить в нем имеющиеся несоответствия.

Вообще, практика показывает, отсутствие подписи в акте не несет никаких серьезных последствий. При этом новый владелец живет здесь всю жизнь, не подозревая, что забыл подписать какой-то документ. Однако не исключено появление некоторых проблем у продавца. Если рассмотреть эту ситуацию с юридической точки зрения, то новый владелец не обязан обслуживать и содержать недвижимость. По сути, он не отвечает за ее повреждение и уничтожение. Ведь эти обязательства продолжают возлагаться на продавца.

Срок освобождения квартиры после продажи по закону

Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда время освобождения жилища оговаривается устно. Это плохая затея, ведь прежний владелец может вывозить свои вещи на протяжении нескольких месяцев. Чтобы не столкнуться с такой неприятностью, рекомендуется этот момент обдумать заранее. Как правило, срок освобождения жилища указывается в договоре купли-продажи. Нет конкретных сроков освобождения продаваемой квартиры. Здесь все зависит от различных условий, отмеченных в договоре. Если в нем не указываются конкретные сроки, это означает, что прежний владелец уже полностью освободил жилище.

Также нужно понимать, освобождение жилплощади предусматривает обязательную выписку прежнего владельца. Но практика показывает, некоторые продавцы желают оставаться прописанными в уже проданной квартире. В такой ситуации новый собственник имеет право обратиться в суд, который принудительно выпишет бывшего владельца.

Образец заполнения акта приема-передачи квартиры

1. В шапке и первом пункте обязательно указываем дату заключения договора найма, чтобы просматривалась явная взаимосвязь между двумя документами, а также дату составления настоящего акта передачи.
2. После чего потребуются паспорта нанимателя и наймодателя, для заполнения данных в точном соответствии с оригиналом.
3. Ниже необходимо обозначить предмет аренды, с указанием точного адреса. Как видно из образца бланка, второй пункт четко оговаривает факт передачи ключей от квартиры и подъезда, которые должны быть возвращены наймодателю после расторжения договора.
4. Тут собственник квартиры должен максимально описать все движимое и ценное имущество: бытовую технику (холодильник, стиральную машину, телевизор, пылесос, микроволновку, утюг, роутер и т.д.) и мебель (диваны, кровати, столы, стулья, шкафы, тумбочки, гладильную доску, сушилку для одежды и т.д.).

Не обошли стороной и вопрос фотофиксации состояния жилой недвижимости перед её сдачей в аренду. Отметим, что у обеих сторон должны быть копии фотографий, наличие которых они подтвердят проставлением своих подписей в бланке.

Последним пунктом будет согласие арендатора в том, что жилое помещение пригодно для проживания и находится в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии.

Акт приемки-передачи составляется в двух экземплярах и хранится вместе с договором найма на квартиру.

Что такое передаточный документ и зачем он нужен?

Подписывать такой документ целесообразно для всех фигурантов сделки.

1. Без акта у продавца квартиры нет существенных доказательств того, что он передал имущество вместе с ответственностью за него новому владельцу. В случае стихийного бедствия или других форс-мажорных ситуаций покупатель может требовать с бывшего владельца покрытия убытков. В данной ситуации обязательства по возмещению будут лежать на продавце, так как, с точки зрения закона, он до сих пор является владельцем имущества.
2. Если в договоре акт указан, как обязательный документ, Росреестр не может выдать свидетельство без наличия этих двух бумаг. Если же договор является одновременно и доказательством перехода собственности при оформлении свидетельства проблем не возникнет.
3. Техническое состояние квартиры не соответствует описанию. Подобные нюансы встречаются чаще при покупке первичной недвижимости. В такой ситуации дополнительно составляется сопроводительный акт, в котором указываются все расхождения. Покупатель при этом может требовать устранения неточностей или денежной компенсации.

Как его составить правильно

В этот документ необходимо включить следующую информацию:

• название;
• город подписания;
• дата подписания;
• реквизиты продавца недвижимости;
• фамилия, имя, отчество покупателя;
• ссылка на базовый договор (обязательно);
• адрес дома, этаж и номер жилья;
• краткое описание жилья (площадь, количество комнат, балконы, лоджии другие важные элементы, например наличие или отсутствие мебели, что актуально преимущественно для вторичного рынка);
• претензии к жилью или факт их отсутствия;
• подписи сторон.

ВАЖНО!
При необходимости допускается включить дополнительные пункты — условия и сроки устранения претензий покупателя, перечень мебели в жилье и т. д.

Особенности составления

При составлении акта необходимо помнить о следующем:

1. Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
2. Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
3. Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.

Важно! Вместе с актом требуется передать покупателю ключи от квартиры и все документы по ней

Последствия продажи квартиры без акта приема-передачи

Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.

Самыми незначительными и не такими уж болезненными неприятностями могут быть споры относительно внезапно обнаруженных долгов по коммунальным услугам, распри относительно повреждения новыми собственниками внутренней отделки жилища, при условии, что сумма сделки окончательно сторонами не утверждена, и т. д.

Гораздо более существенным и небезопасным для продавца является регламентированный законодательством факт перехода риска случайного повреждения или гибели предмета сделки. Эта норма предусматривает переход всех рисков от продавца к покупателю после фактической передачи, а единственным документом, подтверждающим это, как раз и является акт приема-передачи.

Недобросовестные покупатели, которым не чужды признаки мошенничества или обмана, вполне могут воспользоваться ситуацией, при которой их действиями может быть причинен вред третьим лицам, например, в случае пожара. Безусловно, продавец, при грамотной защите своей позиции в суде, сможет доказать факт передачи недвижимого имущества покупателю, однако, при этом нужно будет потратить определенное время и нервы.

Что такое акт приема-передачи квартиры при покупке?

Оформление данного бланка относится к финишному этапу в процедуре выполнения обязательств по ДКП жилой площади, свидетельствующему о том, что все договорные условия сторонами исполнены и покупатель становится законным собственником жилья.

Для чего нужен передаточный акт?

1. Во-первых, принимая жилье, покупатель констатирует ее техническое состояние, с указанием отсутствия/наличия замечаний.
2. Во-вторых, подписанный документ становится завершающим этапом ДКП квартиры.
3. Кроме этого, данный документ покупатель вправе использовать для получения в дальнейшем налогового вычета.

Форма

Данный бланк относится к документу, который обязаны подписать обе стороны ДКП. Следовательно, бланк составляется лишь в письменном виде. Он не нуждается в регистрации, однако при обоюдном согласии может быть засвидетельствован нотариусом.

Фактически ППА считается дополнением к ДКП и обязан храниться с ним. В то же время, в некоторых вариантах не требуется отдельного оформления ППА. Например, если передача жилья и заключение ДКП выполнялось одновременно, то в этом варианте факт передачи отражается в ДКП, при его подписании. Следовательно, потребность в самостоятельном приемопередаточном бланке отпадает.

При заполнении передаточного акта, следует иметь ввиду, что при покупке жилья в новостройке, продавцы, как правило, предоставляют свою форму ППА. Поэтому, покупателям требуется перед его подписанием внимательно его перечитать.

При покупке жилого помещения на вторичном рынке участники сделки подписывают ППА, приготовленные риелторами или юристами. Акты составляются, как правило в 2-х, для продавца и для покупателя. При приобретении новой квартиры заполняется 3-й экземпляр, который отсылается в регистрационную службу. Некоторые подразделения Росреестра требуют 3-й экземпляр ППА и для жилья, приобретенного на вторичном рынке.

Понятие акта приема-передачи (АПП) на жилплощадь

АПП жилья является самостоятельным документом, подтверждающим передачу продавцом прав владения недвижимостью приобретателю. Каждый из участников заинтересован в составлении данного документа.

Для чего он необходим

Существует несколько причин, по которым сторонам нужен АПП:

1. Без акта трудно доказать факт перехода ответственности за жилье покупателю. К примеру, если случится стихийное происшествие либо пожар, покупатель вправе потребовать с продавца возмещения ущерба. Недвижимость не была передана новому собственнику по всем законодательным нормам, поэтому компенсировать потери должен продавец.
2. Если в ДКП обозначено, что АПП является неотъемлемой частью договора, то оба документа потребуется передавать в Росреестр. Иначе новое свидетельство о собственности не выдается. Нередко в ДПК обозначается, что данное соглашение и есть акт. Переход прав владения в этой ситуации зарегистрируют без дополнительной документации.
3. Если жилье не отвечает параметрам, закрепленным договором. Особенно часто с этим сталкиваются дольщики. В таких ситуациях акт нужен. В нем отображаются все несоответствия. После того, как в АПП появятся подписи каждой стороны, покупатель может потребовать компенсационной выплаты либо устранения недостатков.

Форма, разновидности

На законодательном уровне стандарт бланка не установлен. Стороны самостоятельно определяют содержание документа и составляют его в 2-х экземплярах (по количеству участников сделки). В акте рекомендуется предусмотреть следующие сведения:

• Реквизиты ДКП (номер, дата оформления, номер пункта, по условиям которого необходимо составление акта).
• Информация о жилье (площадь, этаж, число комнат и прочее).
• Сведения об итогах осмотра квартиры и соответствии параметрам, указанным в ДКП.
• Данные о том, что жилье передано от продавца покупателю.
• Иная информация (количество переданных ключей, наличие долгов за услуги ЖКХ, показания приборов учета и прочее).
• Данные о лицах, участвующих в сделке и их подписи.

Используются следующие разновидности акта:

1. Акт, являющийся неотъемлемой частью ДКП.
2. Документ одностороннего характера. Он подписывается каждым лицом, участвующим в сделке, но нужен, к примеру, только продавцу (если необходимо подтвердить факт перехода ответственности).
3. Передаточный акт от застройщика подписывается покупателем (физлицом) и компанией. Документ содержит подробную характеристику жилплощади: наличие коммуникаций, материалы отделки и прочее.
4. Если необходимо арендовать квартиру, то рекомендуется оформить передаточный акт временного характера.

Обязательно ли акт передавать в Росреестр

Документ подтверждает то, что участники исполнили свои обязанности (продавец предоставил жилье в надлежащем состоянии, а покупатель принял его). Если в ДКП не оговаривается иной принцип передачи прав владения недвижимостью, то АПП неотделим от соглашения, и составляет его часть.

Светлана Анохина Юрист по вопросам жилищного права В соответствии с п.3 ст. 433, п.1 ст.551 ГК РФ факт передачи прав на владение недвижимостью подвергается обязательной процедуре госрегистрации. Для совершения данной процедуры участники сделки передают в Росреестр ДКП, подкрепленный актом и иной необходимой документацией.

Как составить акт приема-передачи дел на архивное хранение

Для передачи дел в государственный архив законодательством был разработан специальный бланк. Он является Приложением №35 к «Основным правилам работы архивов организаций», которые были одобрены решением Коллегии Росархива от 6 февраля 2002 года.

Также есть аналогичный бланк — Приложение №20 к Приказу Минкультуры РФ от 31 марта 2015 года №526. Эти формы компании могут использовать для составления собственного бланка акта, изменив или дополнив их под свои нужды. В качестве образца мы приводим форму из приказа Минкультуры №526.

В бланк необходимо внести следующие сведения:

• • Номер акта, дату и место его составления.
  • Причину передачи дел на хранение: истек срок хранения бумаг в организации, компания ликвидируется и т.д.
  • Название передаваемого фонда.

• Полное наименование организации, сдающей бумаги в архив.
• Полное наименование архива.
• За какие годы сдаются бумаги.
• Опись документов. Указывают название и номер описи, количество экземпляров описи, количество единиц хранения, примечание (в этом поле надо отметить, были ли какие-то расхождения между данными в описях и фактическим наличием).
• Количество принятых на хранение единиц (указывают прописью).
• Номер фонда в госархиве.
• ФИО, должности и подписи лиц, которые произвели прием и передачу бумаг в архив, дату осуществления операции.

После заполнения и тщательной проверки формы руководители архива и организации должны утвердить документ. Для этого они расписываются в специальных графах в верхней части документа.

К сведению! 20 декабря 2019 года приказом № Росархив утвердил обновленный перечень документов организаций со сроками их хранения.

Общая информация, функция акта

Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.

Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.

Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.

Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ

Необходимость акта при заключении ДКП

Нормативно-правовыми документами, регламентирующими вопросы реализации имущества, обязательное составление акта передачи не во всех случаях предусматривается в обязательном порядке.

В статьях 456-458 Гражданского Кодекса РФ четко указано, что продавец обязан передать покупателю товар.

Наличие передаточного акта в отношении недвижимости устанавливается статьей 556 ГК РФ, но в ней прописано только подписание продающей и покупающей сторонами документа, фиксирующего исполнение обязательства, то есть заключение акта не является обязательным и может быть заменено другим документом.

Однако именно этот документ является наиболее удобным вариантом для фиксации правоотношений, возникших на основе продажи жилплощади. Данное соглашение задокументирует факт того, что продавец исполнил обязанность по передаче жилья.

Если в будущем могут возникнуть споры на предмет качества квартиры и наличия у нее недостатков либо дефектов (что особенно актуально для вторичного рынка), акт зафиксирует то, в каком состоянии недвижимость была передана покупателю в собственность.

Даже в том случае, если покупатель принимает жилплощадь с дефектами и недостатками, в случае возникновения спорной ситуации первоначальный владелец будет нести ответственность, и именно передаточный документ, фиксирующий ее состояние на момент передачи, станет одним из доказательств при дальнейших разбирательствах.

Что прописывают в акте

Несмотря на то, что напрямую Гражданский кодекс не предусматривает точного перечня обязательных положений, которые должны быть зафиксированы в документе, судебная практика показывает, что есть моменты, которые необходимо указать. В противном случае появится повод для тяжб и споров.

В документе, который обязательно должен быть составлен в письменной форме, должны присутствовать следующие положения:

название, дата и место составления документа (например, акт приёма-передачи имущества от 01.01.2020 года, город Энск);
личные данные сторон (фамилии, имена, отчества, даты рождения, место постоянной регистрации, реквизиты паспорта);
точные сведения об объекте передачи (адрес, литер, этаж, количество комнат, площадь и другие характеристики, описанные в техническом паспорте квартиры);
факт и условия передачи имущества от продавца покупателю (например, фраза о том, что после подписания акта стороны считаются исполнившими свои обязательства в полном объеме и претензий друг к другу не имеют);
состояние, в каком имущество передается от продавца к покупателю (наличие/отсутствие ремонта, состояние коммуникаций, исправность всех инженерных систем и так далее);
если в квартире остались какие-то предметы мебели или другие вещи (кондиционер, встроенные шкафы, холодильник и так далее), это тоже лучше всего прописать в акте;
перечень дефектов, которые есть в жилье (если это важно для сторон);
факт передачи всех документов на квартиру (в том числе связанных с работой газового и электрического оборудования, и прочих документов, помимо правоустанавливающих) также необходимо актировать;
схему согласования споров и претензий (хотя лучше всего оговорить, что все споры регулируются до подписания акта, а наличие факта подтверждает отсутствие претензий у сторон друг к другу);
обязательно оговаривается то обстоятельство, что с момента подписания акта покупатель несет полную ответственность за жилье и за все, что с ним происходит. Так, ему необходимо оплачивать все счета и устранять последствия, связанные, например, с протечкой трубы;
акт составляется в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для дела, хранящегося в архивах Росреестра).